不動産の相続登記が義務化｜対象者・期限と間に合わない場合の対処法
2024年4月から、不動産を相続した人に相続登記の申請が義務づけられました。対象となるのは義務化後に相続した不動産だけでなく、義務化前に相続した不動産も含まれます。
期限までに手続きをしなければ、過料が科されるおそれもあるため注意が必要です。相続登記の対象者や期限、放置した場合のリスク、期限に間に合わない場合の対応方法を解説します。
相続登記義務化の基礎知識
以前は相続登記をしなくても罰則はありませんでしたが、2024年（令和6年）4月1日から申請が義務化されました。そのため、誰が義務化の対象になるのか、いつまでに手続きが必要なのかを確認しましょう。
相続登記の義務化とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、土地や建物の名義を亡くなった人から相続人へ変更する手続きのことです。
基本的には、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に、その不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請しなければなりません。遺言によって不動産を取得した場合も対象です。
参考：法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」
対象者・対象となる不動産
相続登記の義務を負うのは、相続によって土地や建物などの不動産を取得した相続人です。
たとえば、親が所有していた自宅を子どもが相続した場合、その子どもは相続登記を申請する義務があります。遺産分割協議（遺産の分け方を決める話し合い）を行っていない場合は、原則として相続人全員が不動産を取得している状態となるため、それぞれの相続人に登記義務が生じる点に注意が必要です。
登記義務の対象となるのは自宅だけではありません。農地、山林、私道などの土地や、アパートなどの賃貸物件、店舗も対象です。利用していない土地や市場価値が低い不動産だからといって、相続登記の義務がなくなるわけではありません。
過去に相続した不動産も対象になる
相続登記の義務化で特に注意したいのが、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になることです。
たとえば、2020年に親が亡くなり、その際に取得した土地を現在まで親名義のままにしている場合は、相続登記を行う必要があります。2024年4月1日より前に不動産を相続したことをすでに知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行わなくてはいけません。
相続登記の対応期限
相続登記には期限があり、基本となるのは「不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内」です。
ここで重要なのが、単に「被相続人が亡くなった日から3年」ではない点です。不動産を相続した日と、自分がその不動産を取得したことを知った日は異なることがあります。
相続発生後すぐに遺産の分け方が決まらず、その後の話し合いによって不動産を取得する人が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を行わなければなりません。
つまり、期限内に登記を行っていたとしても、その後の話し合いで正式に所有者が決まった場合は、改めて登記が必要になるということです。相続登記を長い間放置していた場合は、戸籍の収集や相続人の確認に時間がかかることもあるため、早めに準備を進めることが大切です。
相続登記にかかる費用
相続登記を行う際は、主に登録免許税と戸籍謄本などの必要書類を取得する費用がかかります。司法書士へ手続きを依頼する場合は、別途報酬も必要です。
登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算します。たとえば、課税標準となる不動産の価額が1,000万円であれば、登録免許税は原則4万円です。
ただし、相続登記では登録免許税の免税措置が設けられています。2027年3月31日までに行う登記については、不動産の価額が100万円以下の土地など、一定の要件を満たせば免税となる場合があります。
具体的な費用は不動産の数や評価額、相続関係の複雑さによって異なるため、事前に法務局や司法書士へ確認しておくとよいでしょう。
参考：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
相続登記が義務化された背景
義務化された理由の一つに、「所有者不明土地」の増加が挙げられます。
所有者不明土地とは、登記簿を確認しても現在の所有者がすぐに分からなかったり、所有者が分かっても所在が不明で連絡できなかったりする土地のことです。
相続登記が長期間行われないまま相続が繰り返されると、相続人の数が増え、土地の所有者を特定するために多くの時間や費用が必要になります。その結果、土地の売買や公共事業が進まない、土地が適切に管理されず周辺環境が悪化するといった問題が生じていました。
こうした所有者不明土地の発生を防ぎ、不動産の所有関係を登記簿へ適切に反映させるために、相続登記が義務化されたのです。
相続不動産に関するお問い合わせ
相続登記をしなかった場合に起こり得るリスク
「不動産を売却する予定がないから、名義は変更しなくても問題ない」と考える人もいるかもしれません。しかし、相続登記をせずに放置していると、過料が科されるおそれがあるうえ、時間が経つほど手続きが複雑になるため注意が必要です。
10万円以下の過料となるおそれがある
相続登記を正当な理由なく期限内に行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料とは、行政上の義務違反などに対して科される金銭的なペナルティのことで、刑事罰の「罰金」とは異なります。
相続登記の期限を1日でも過ぎれば、直ちに10万円を支払わなければならないわけではありません。
法務局の登記官が相続登記の義務違反を把握した場合、まず対象者に対して、一定の期間内に相続登記を申請するよう催告（通知）します。正当な理由なく申請されなかった場合は、管轄の地方裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかや金額を判断する流れです。
期限内の申請は法律上の義務であるため、相続が発生した段階から計画的に手続きを進めるようにしましょう。
相続した不動産の売却が難しくなる
相続登記をしていない不動産は、登記簿上では亡くなった人が所有者のままです。
実際の不動産取引では買主への所有権移転登記が必要になりますが、亡くなった人の名義のままでは、所有権移転登記を行うことができません。そのため、相続人が不動産を売却する場合、原則として先に相続登記を済ませる必要があります。
特に、初めて相続登記に着手すると、戸籍に関する書類の収集や遺産分割協議に時間がかかり、売却の機会を逃す可能性があります。将来的に売却する予定がある不動産ほど、早めに相続登記を済ませておくことが大切です。
不動産を担保に新たな融資を受けにくい
相続登記の申請を行わないと、相続した土地や建物を担保として、新たな融資を受ける際に支障が生じることがあります。
たとえば、相続した不動産を担保に事業資金やリフォーム費用などを借り入れる場合、金融機関はその不動産に抵当権を設定します。しかし、登記簿上の所有者が亡くなった人（被相続人）のままでは、相続人を所有者とする抵当権の設定を進められません。そのため、事前に相続登記が必要になるのです。
なお、被相続人が生前に設定していた抵当権については、相続が発生したからといって新たに設定し直すわけではありません。
不動産の権利関係が複雑化する
相続登記を長期間放置すると、次の相続が発生して権利関係が複雑になる可能性があります。
たとえば、父親が亡くなった際に母親と2人の子どもが相続人となったものの、相続登記をしないまま母親も亡くなったとします。その状態で子どもの1人が亡くなれば、その子どもの配偶者や子どもなどへ相続関係が広がります。
このように相続が何世代にもわたって繰り返されると、登記を行う際に多数の相続人を調査しなければなりません。面識のない親族との連絡や遺産分割協議が必要となり、必要書類の収集にも多くの時間がかかります。
家族に将来大きな負担を残さないためにも、自分の代で必要な相続登記を済ませておくことが重要です。
相続登記に間に合わない場合の対応
遺産分割協議がまとまらない、相続人が多く必要書類の収集に時間がかかるなど、3年以内に相続登記を終えられないケースもあります。そのようなときは、放置するのではなく、相続人申告登記などを利用して対応しましょう。
相続人申告登記を申し出る
相続登記の期限までに通常の対応が難しいときは、「相続人申告登記」を利用する方法があります。
相続人申告登記とは、2024年4月1日の相続登記の義務化に合わせて新設された制度です。戸籍謄本などを用意し、自分が相続人であることを管轄の法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたとみなされます。
通常の相続登記では、誰が相続人なのかを確認するために、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍など、多くの書類が必要になります。これに対し、相続人申告登記では、自分が相続人であることが分かる戸籍などを提出すればよく、相続人一人ひとりが単独で申し出ることが可能です。
ただし、相続人申告登記は不動産の名義を相続人へ変更する手続きではありません。家の売却や抵当権を設定する場合は、相続登記が別途必要になります。遺産分割が成立した場合も、成立日から3年以内にその内容を反映した相続登記を行う必要があります。
参考：法務局「相続人申告登記について」
法定相続による相続登記を行う
遺産の分け方に関する話し合いが期限までにまとまらない場合は、民法で定められた相続割合（法定相続分）に沿って、相続登記を行う方法があります。この方法では、不動産を相続人それぞれの持分に応じた共有名義で登記するため、期限内に相続登記の義務を果たすことができます。
ただし、共有名義になると、不動産全体を売却する際などに共有者全員の合意が必要です。その後の話し合いで不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に合わせて改めて登記する必要があります。
どの方法で対応すべきか迷う場合は、司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。
正当な理由があれば過料にならない可能性がある
期限までに相続登記ができなかったとしても、「正当な理由」が認められれば、過料の対象にならないことがあります。
法務省では、相続人が非常に多く戸籍関係の書類の収集に時間がかかっている場合や、遺言の有効性や遺産の範囲を巡って争いがあり、不動産を取得する人が決まっていない場合などを「正当な理由」の例として挙げています。
ただし、正当な理由に該当するかどうかは、具体的な事情を踏まえて個別に判断されます。そのため、期限内の相続登記が難しいことが分かった段階で、相続人申告登記など現在の状況で利用できる方法を検討することが大切です。
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