住宅ローンが払えない！滞納前後で変わる売却方法を紹介

住宅ローンの借入額は数千万円と高額になることから、20年、30年以上の返済期間を設けるケースが一般的です。これだけ長期間になると、さまざまな事情によって住宅ローンが払えないという状況に陥るおそれがあります。

返済が困難となった際の解決策のひとつが、マイホームの売却です。マイホームの売却方法は、住宅ローンの滞納前と滞納後で異なります。この記事では、住宅ローンが払えない場合のマイホームの売却について詳しく紹介します。

住宅ローンが払えない！滞納前の売却方法

ここでは、住宅ローンの滞納前の売却方法について紹介します。

一般売却

マイホームの売却方法のひとつ目は、一般売却です。これは不動産会社に売却の仲介を依頼し、マイホームを売却するという方法です。

一般売却は住宅ローンを払えない状況になった際に、真っ先に検討すべき選択肢です。検討すべき理由は、ほかの選択肢と比較して、マイホームの売却価格が高くなる可能性があるからです。売却価格が住宅ローンの残債よりも高い場合は、住宅ローンの一括返済が可能です。その際に、住宅ローンを借りている金融機関の許可や同意はいりません。

一方で、売却価格が住宅ローンの残債よりも低い場合は、差額を自己資金で補う必要があります。ただし、住宅ローンの返済のために自己資金を多く使ってしまうと、病気やけが、失業など、不測の事態に対応するための資金が少なくなってしまいますし、そもそも完済手続きに必要な現金が不足するおそれがあります。

リースバック

住宅ローンを払えない場合の2つ目の選択肢はリースバックです。リースバックとは、マイホームを売却し、売却後に買主と賃貸借契約を結び、マイホームに住み続ける手法です。住宅ローンの支払いがなくなった代わりに、家賃の支払いが発生します。

マイホームを売却することにはなりますが、リースバックであれば、引っ越しをする必要がありません。また、リースバックで買取を行うのは不動産会社です。一般売却のように、買い手が見つかるまで待つ必要がなく、売却までにかかる期間が短くなります。

そして、リースバックの契約時に買い戻し特約を付けると、いくつかの条件を満たす必要はありますが、一度手放したマイホームの買い戻しが可能です。リースバックは今の家に住み続けたい、という思いが強い人におすすめです。
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住宅ローン滞納後は任意売却。注意点や利用条件とは

住宅ローンを滞納してしまった場合の売却方法は任意売却です。競売よりも売却価格が高くなる傾向があり、可能であれば任意売却で負担を減らしたいところです。

しかし、任意売却は必ず利用できる売却方法ではありません。ここでは、注意点や利用条件を解説します。

任意売却とは

任意売却とは、金融機関の合意を得てマイホームを売却する方法です。金融機関の合意が必要な理由は、マイホームに設定されている抵当権を解除してもらう必要があるからです。

抵当権を不動産に設定すると、住宅ローンを借りた人が返済不能となった際に、金融機関は不動産を差し押さえて強制的に売却し、売却代金を返済に充てます。抵当権が設定されている物件は、金融機関に差し押さえられてしまうおそれがある物件であるため、買い手がつきません。そのため、売却するためには金融機関の合意を得て抵当権を外してもらう必要があります。

任意売却の条件

金融機関によって異なりますが、合意を得て任意売却をするためには以下のような条件を満たす必要があります。

• 住宅ローンを滞納している
• 売却活動を行う時間が十分にある
• 連帯保証人の同意がある

住宅ローンを滞納している

住宅ローンの滞納がない場合は任意売却できません。滞納前は、金融機関の同意なしで売却できるため一般売却となります。

売却活動を行う時間が十分にある

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売にかけられて強制的に売却されます。競売の落札者が決定すると、競売の取り消しができなくなるため、任意売却できません。

競売の取り消しが可能な期間が、期限の利益喪失から約6カ月〜1年で、その間に買い手を探します。期限の利益とは、債務者が住宅ローンを分割で返済できる権利です。この権利があることで債権者から一括返済を求められることはありません。しかし、住宅ローンを滞納し続けると期限の利益が失われ、債権者は一括返済を要求できるようになります。期限の利益喪失は、住宅ローンを滞納してから約3〜4カ月後です。

買い手を見つける時間の確保に加えて、競売の取り消しには金融機関内で稟議が必要なことから、売却活動を行うための十分な時間が必要になります。

連帯保証人の同意がある

住宅ローンに連帯保証人がいる場合は、連帯保証人の同意が必要です。連帯保証人は連帯して債務を負う義務があるため、連帯保証人の同意なしに任意売却はできません。

任意売却の注意点

任意売却の注意点には以下のようなものが挙げられます。

• 必ずしも住宅ローンが完済できるわけではない
• 金融機関が必ずしも同意してくれるわけではない
• 希望する売却価格で売れるとは限らない

必ずしも住宅ローンが完済できるわけではない

任意売却が成立しても売却価格によっては、住宅ローンは完済できません。その際は、引き続き返済が必要になります。とはいえ、滞納前のように分割で返済できるよう金融機関が優遇してくれるケースが一般的なため、任意売却を行うメリットは十分にあります。

金融機関が必ずしも同意してくれるわけではない

売却価格によっては、金融機関は任意売却に合意してくれません。少しでも多く住宅ローンを回収するために、なるべく高い価格で売却してもらいたいからです。

希望する売却価格で売れるとは限らない

希望する条件で買い取ってくれる人が現れるかどうかもわかりません。任意売却にはタイムリミットがあるため、期間内に買い手が見つからなければ任意売却を諦めなければいけません。

依頼する不動産会社によって、任意売却の成果が大きく変わるため、不動産会社は慎重に選びましょう。

住宅ローンが払えない場合にやってはいけないこと

住宅ローンが払えない状況になると焦ってしまい、間違った対処をしてしまう場合があります。ここでは、住宅ローンが払えない場合にやってはいけないことを紹介します。

住宅ローンの返済のために新しく借入をする

住宅ローンを払えないときに、カードローンやキャッシングなど、新しくローンを借りて返済に充てようと考える人がいます。しかし、これらのローンは金利が高く、負債が大きくなってしまいます。

住宅ローンの返済が滞るたびに借入を行うと、借入金額が大きくなり、利息も大きくなります。そうなると、住宅ローンを含めた毎月の返済額は膨らみ、気づいたときには取り返しがつかなくなってしまいます。

金融機関からの連絡を無視する

住宅ローンを払えない期間が続くと、金融機関から連絡がきます。毎月の返済を払えなかった罪悪感から、連絡を無視してしまう人もいます。しかし、金融機関からの連絡を無視することは決しておすすめできません。

住宅ローンの利息は金融機関の利益となるため、基本的には返済を続けてもらいたいと考えています。そのため、滞納してすぐの段階であれば、金融機関の態度もそこまで厳しいものにならないケースが一般的です。相談するタイミングが早ければ、金融機関に返済条件を変更してもらえる可能性もあり、マイホームに住み続けられるかもしれません。

金融機関からの連絡を無視し続けると、返済の意思がないとみなされてしまい、差し押さえや競売などに発展します。任意売却を考えている場合は、金融機関の合意が必要なことから、あまり関係性を悪化させない方がよいため、今後も返済が厳しいと感じた場合でも連絡を無視してはいけません。

住宅ローンを払えないと感じたときは、早めに金融機関や不動産会社に相談するようにしましょう。特に金融機関に対しては、返済の意思を示すことが大切であるため、住宅ローンを払えずに後ろめたい気持ちがあっても、連絡には必ず応答してください。
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