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“土地”を“土値”にする40年の経験と知識

住宅ローン残債がある場合の家の売却。方法や流れを詳しく紹介

2022/09/28

住宅ローンの返済が苦しかったり、住み替えを希望したりする場合は、いま住んでいる家の売却を検討します。住宅ローン残債がある場合でも家の売却はできるのでしょうか。

この記事では、住宅ローン残債がある場合の売却の可否、そして方法や流れについて詳しく紹介します。

住宅ローン残債があっても売却はできる?

住宅ローン残債があっても家は売却できます。ただし、住宅ローン残債がある家を売却する際は、住宅ローンの一括返済が条件となります。

住宅ローン残債がある場合の売却について解説します。

住宅ローン残債の一括返済が必要

住宅ローン残債の一括返済が必要な理由は、物件に抵当権が設定されているからです。抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要です。

マイホームの購入時に、住宅ローンを利用した人であれば、借入先の金融機関によって土地と建物に抵当権が設定されます。抵当権は、滞納が続き、住宅ローンの返済が困難であると判断した際に、金融機関が土地と建物を強制的に売却し、売却代金を回収できる権利です。

マイホームの購入資金は、1,000万円を超えるケースがほとんどであり、抵当権のような担保なしで金融機関から住宅ローンを借りることができるケースはほとんどありません。住宅ローンが完済されると、抵当権を設定しておく理由がなくなるため、抵当権を抹消できます。

なぜ抵当権がついたままでは売却できない?

なぜ家を売却する際に抵当権を抹消する必要があるのでしょうか。

抵当権が設定されている物件は、買い手にとって非常にリスクがある物件といえます。物件を購入しても、抵当権が設定されたままだと、売主の住宅ローンの返済が滞った際に、購入した物件を差し押さえられてしまうからです。物件を差し押さえられてしまった場合、家を失います。

このような理由から、住宅ローンが残っている家を売却する際には、抵当権を抹消するために残債の一括返済が必要になります。

住宅ローン残債がある場合の売却の流れ

住宅ローン残債がある場合の売却の流れについて紹介します。

  1. 現在の住宅ローン残債を確認する
  2. 不動産会社に査定依頼をする
  3. 不動産会社と契約し、売却活動をスタートさせる
  4. 売買契約を結び、売却代金で住宅ローン残債を一括返済する

上記のような流れで、家の売却を行います。注意点も踏まえて、それぞれについて解説していきます。

現在の住宅ローン残債を確認する

まずは、現在の住宅ローン残債を確認しましょう。住宅ローン残債がわからないと、家をいくらで売ったら一括返済できるかがわからないからです。

住宅ローン残債を確認する方法はいくつかあります。

  • 返済予定表を確認する
  • 残高証明書を確認する
  • インターネットバンキングを確認する

売却を検討してから、実際に売却が完了するまでは、数カ月〜1年かかります。返済予定表であれば、予定通りに返済が進んだ場合の未来の残債も把握できるため、手元にあると役立つかもしれません。顧客からの申請がないと発行されなかったり、ウェブサイトでのみ閲覧可能であったりと、金融機関によって返済予定表の扱いは異なります。

不動産会社に査定依頼をする

住宅ローン残債が確認できたら、不動産会社に相談し家がいくらで売れるかを確認します。

不動産価格の査定には明確な基準がなく、依頼した不動産会社によって査定価格が異なる可能性があります。そして、実際の売却代金は買主との交渉次第で決まるため、査定価格=売却代金となるわけではありません。

相場だけではなく、諸費用も確認する

売却代金が、そのまますべて手元に残るわけではありません。仲介手数料や印紙代、抵当権の抹消にかかる費用などがかかるからです。そのため、家を売却した後に手元に残るお金は「売却代金-諸費用」となります。

諸費用の大部分は、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料には法律によって上限額が次のように設定されています。

売却代金 上限
200万円以下 売却代金×5%+消費税
200万円超〜400万円以下 売却代金×4%+2万円+消費税
400万円超 売却代金×3%+6万円+消費税

仮に、家の売却代金が2,000万円であった場合は、上記の計算式に当てはめると72万6,000円が仲介手数料として必要です。売却代金が高くなれば高くなるほど、仲介手数料が高くなり、手元に残る金額が想定よりも少なくなるため、諸費用も事前に確認しておきましょう。

不動産会社と契約し、売却活動をスタートさせる

家の売却代金の相場を確認したあとは、不動産会社と契約し、買い手の募集を始めます。どの不動産会社と契約するかはとても重要です。

不動産会社は、売却代金の決定や広告を中心とした集客、買い手との交渉など、不動産売却において欠かせない多くのことを行うからです。不動産売却を失敗しないために、依頼する不動産会社をしっかりと選定しましょう。

売買契約を結び、売却代金で住宅ローン残債を一括返済する

最後に、売買契約を結び、売却代金で住宅ローン残債を一括返済します。

この際、売却代金から諸費用を差し引いた金額が住宅ローン残債よりも多ければ問題ありません。住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消して物件を引き渡します。

売却代金で一括返済できない場合は?

売却代金で住宅ローン残債を一括返済できない場合は、何かしらの方法で残債を一括返済する必要があります。対処法をいくつか紹介します。

自己資金で補填する

売却代金に自己資金を加えることで、住宅ローン残債が一括返済できる場合は問題ありません。注意点としては、不動産売却にかかる諸費用の中には現金での支払いが必要なものがある点です。

また、一括返済するために、手元にある現金の大部分を使ってしまうと、病気やケガ、急な災害などに対応するための現金がなくなってしまうおそれがある点にも注意が必要です。

上記のような理由から、手元の現金をあまり減らしたくない場合は、親族にお金を借りることも検討してください。なお、親族から援助を受ける際は、金額が大きくなると贈与扱いとなり、税金がかかる可能性があるため、借用書を作成し、借りたお金である証明を残しておくとよいでしょう。

住み替えローンを利用する

マイホームの売却理由が、転勤・転職や生活スタイルの変化によるもので、マイホームを買い替える場合は、住み替えローンを利用できます。

住み替えローンは、残債を新しいローンに組み込むことができます。そのため、自己資金を使って残債を補填する必要がありません。

ただし、新しいマイホームの購入費用に残債が加わるため、住宅ローンの借入額は大きくなります。借入額が大きくなることで、審査が厳しくなる点に加えて、毎月の返済負担が大きくなる点に注意が必要です。さらに、住み替えローンを利用するためには、いまの家の売却と新しい家の決済・引き渡しを同日に行う必要があります。スケジュールの調整が困難となり、審査に通っても、住み替えローンを利用できないケースもあります。

住み替えローンを検討する際は、毎月の返済が問題なく行えるか確認しつつ、不動産会社と計画的に進める必要があります。

すでに滞納している場合は任意売却

最後の手段として、任意売却があります。住宅ローンを返済する資金がない、そしてすでに住宅ローンを滞納してしまっている場合は、任意売却することで、残債を一括返済できなくても、家を売却できます。

ただし、任意売却は希望すれば誰でもできるわけではなく、物件に市場価値があること、住宅ローンの借入先である金融機関の了承を得られることが条件です。

注意点として、任意売却にはタイムリミットがあります。タイムリミットは「競売の開札日の前日」で、開札日の前であれば、競売の取り下げが可能です。住宅ローンを滞納し、競売を避けたいと考えた方はすぐに不動産会社に相談しましょう。

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