相続不動産は名義変更が必要｜かかる費用や流れをわかりやすく解説
人が亡くなると相続が発生し、亡くなった方の財産を相続人が引き継ぎます。そして財産の名義変更が必要になるものもあります。
不動産に関しては、いままでは名義変更をする義務はありませんでしたが、2024年4月からは義務化されます。不動産の相続登記が義務化される理由や登記するときの流れや費用を解説します。
相続不動産は名義変更が必要
法改正により、相続不動産の名義変更が必要になります。その背景や怠った際のペナルティなどについて解説します。
法改正による相続登記の義務化
相続登記による名義変更が、法改正により2024年4月1日から義務化されます。
もし、正当な理由がないのに相続登記を怠ると10万円以下の過料が科せられる可能性があるので注意しましょう。相続登記をするべき期限は「相続により自己が所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。
注意しなければならないのは、法改正施行日以前の相続不動産も対象になります。たとえば、2010年に相続した不動産も対象です。期限は法律施行日2024年4月1日の3年後まで、つまり2027年3月31日までに相続登記が必要になります。
なぜ義務化されたのか
現在日本では所有者不明土地が大量にあり、その総面積は九州より広いといわれています。大きな原因として相続登記されていない不動産が関係しています。
登記簿を見ても記載されている所有者が既に亡くなっていて、その不動産の真の所有者が不明、言い換えればその不動産の管理・処分ができる決定権者が誰だかわからない状態です。
この結果、売買・処分などの民間取引、国や自治体による公共事業が阻害されます。たとえば、東日本大震災後の復興事業では用地買収の妨げとなり作業が大幅に滞りました。このような理由で政府は相続登記の義務化を決定したのです。
相続登記をしないと何が起きるのか
相続登記を怠ると、10万円以下の過料を科せられるおそれがありますが、ほかにも以下のような問題が発生します。
- 真の所有者が誰だかわからなくなる
- 所有者がどんどん増えていく
- 管理・処分ができなくなる
真の所有者が誰だかわからなくなる
いままでは相続登記が義務ではなかったために、登記簿上の所有者＝真の所有者とは限りません。このように日本の不動産登記簿には公信力がないのです。
相続登記をしないまま放置して、次の相続、そしてまた次の相続が発生すると複雑になり、現在誰が真の所有者なのかがわからなくなってしまいます。
所有者がどんどん増えていく
相続登記をしないと、その不動産は法定相続人の共有となります。そのまま更に相続が発生すると各共有者の各法定相続人による共有となります。つまり、ピラミッド式に所有者の数が増えていきます。
面識がない・付き合いがまったくない人同士が共有者になる可能性も十分ありえます。
管理・処分ができなくなる
不動産を売買するときは所有者全員の同意が必要です。賃貸するときでも所有権持分の過半数の同意が必要になります。
真の所有者がわからないと遂行できません。また、真の所有者がわかっている場合でも、前述のように共有者が多数いると手続きが複雑になるうえ、共有者間で意見が分かれて売買や賃貸ができないといった事態や紛争が生じます。
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相続不動産の名義変更にかかる費用
相続登記はさまざまなケースがあるため、かかる費用も一律ではありません。しかし、どの相続登記にも共通する全体的な形態はあります。
登記にかかる費用
登記手続きに必ずかかる費用項目としては2つあります。
- 戸籍謄本などの必要書類取得費用
- 登録免許税
戸籍謄本などの必要書類取得費用
役所で取得する必要書類は、多種類におよびます。しかし、どれも1つにつき数百円程度です。また、印鑑証明書は自治体により若干料金に差があります。全体的な目安としては、相続人が4人で相続不動産が自宅のみだった場合、書類取得費用総額は1万円以内程度です。
登録免許税
相続登記による名義変更をするための税金です。土地と建物の両方に課税されます。税額は不動産それぞれにつき固定資産税評価額×0.4％です。不動産の数が多かったり高額な不動産があると登録免許税額は高額になります。
司法書士に依頼したときの費用
司法書士に相続登記を依頼した場合は報酬費用が掛かります。
報酬金額は自由化されているため一律ではありません。たとえば不動産以外の相続手続きも含めたパック料金を定めていたり、一定数の不動産までは一律料金を設定している事務所もあります。目安として、相続人が4人で相続不動産が自宅のみだった場合10万円前後です。
ケースによって特別にかかる費用
遺言書がないときは遺産分割協議書の作成が必要になります。これを司法書士に依頼した場合は別途報酬がかかります。
また、司法書士に依頼せず自分で相続登記手続きをすると、ほかの相続人との複雑なやり取りが生じますが、その際に面会が必要になり相手が遠方に住んでいる場合は交通費や宿泊費、書類の郵送費用などもかかることがあります。
相続不動産の名義変更を行う流れ
相続不動産の名義変更を行うおおまかな流れや必要書類について解説します。
必要な書類をそろえる
遺言書がある場合とない場合では準備する書類が異なります。
重要点として、たとえ遺言書があっても不動産に関する遺言が記載されていない場合は、
遺言書がない場合として書類を準備する必要があります。
遺言書の有無にかかわらず共通する書類
遺言書の有無にかかわらず共通する書類は以下のとおりです。
- 不動産の登記事項証明書
- 不動産の登記識別情報通知書または登記済権利証
- 被相続人の住民票除票
- 不動産を相続する人の戸籍謄本および住民票
- 直近の不動産固定資産税評価証明書
遺言書がある場合の必要書類
遺言書がある場合の必要書類は以下のとおりです。
- 遺言書
- 被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本
遺言書が自筆証書遺言書であり、法務局による自筆証書遺言書保管制度を利用していないものは、家庭裁判所での検認が必要ですので注意しましょう。
遺言書がない場合の必要書類
遺言書がない場合の必要書類は以下のとおりです。
- 遺産分割協議書
- 被相続人の出生から死亡までがわかる戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本および印鑑証明書
以上のとおり、遺言書があったほうが書類は簡易となります。
名義変更の流れ
自分で名義変更を行う場合の流れは以下のとおりです。
- 不動産の相続人を決める
- 遺産分割協議書を作成する
- 必要書類をそろえる
- 登記申請書を作成する
- 管轄法務局に書類を提出する
- 新たな登記識別情報通知書を受け取る
1.不動産の相続人を決める
遺言書がある場合は原則これに従います。しかし相続人全員の同意があれば遺産分割協議によることも可能です。遺言書がない場合は、誰がどの不動産を相続するかを相続人同士で遺産分割協議をして決めます。単独所有するのか共有するのかも吟味します。
2.遺産分割協議書を作成する
遺言書がない場合です。相続人全員で署名のうえ、実印を押印して印鑑証明書を添付します。
3.必要書類をそろえる
遺言書または遺産分割協議書に応じて、必要書類をそろえます。登記識別情報通知書（または登記済権利証）は一番重要なので、最初に探しましょう。
4.登記申請書を作成する
管轄法務局に名義変更を申請するための書類です。様式が決められています。
5.管轄法務局に書類を提出する
不動産の所在地によって管轄法務局は異なります。遠方の場合は郵送による手続きも可能です。
6.新たな登記識別情報通知書を受け取る
相続登記により名義変更が完了した登記識別情報通知書を受け取り大事に保管します。
司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合の流れは以下のとおりです。
- 依頼する事務所を選び連絡する
- 打ち合わせをする
- 委任状に署名・捺印する
1.依頼する事務所を選び連絡する
報酬金額だけではなく、事務所の所在地などの利便性も考慮しましょう。また、事前に概算見積もりも出してもらえます。
2.打ち合わせをする
遺言書がある場合は提示します。しかし、遺言書がない場合は遺産分割協議書に取りかかります。この際に誰がどの不動産を相続するか、単独所有か共有所有かなどについて専門家の意見も聞いてみましょう。プロが間に入りますので相続人同士だけで分割協議するよりも安心感があります。
3.委任状に署名・捺印する
名義変更手続きだけではなく、複雑な関係書類の収集も司法書士に依頼できます。かなり負担が減ります。場合によっては遺産分割協議書の作成も依頼して、これにも署名・捺印します。あとは新たな登記識別情報通知書を受け取るのみです。
専門家に依頼したほうがよい場合
登記手続きの専門家は司法書士です。下記のような場合は依頼することをおすすめします。
- 権利書や登記識別情報を紛失した
- 遺産分割協議書を作成する
- 相続不動産の数が多い、あるいは遠方に不動産がある
- 相続人の人数が多い、あるいは疎遠または所在が不明な相続人がいる
- 相続人の中に、相続放棄する人や遺留分を主張する人がいる
- 相続税が多額にかかる程、相続財産が多い
- 被相続人に離婚歴があり離婚前の子がいる
司法書士は専門家としてさまざまなアドバイスをしてくれます。ときには依頼者が気付いていないデメリットやメリットを教えてくれます。事後である登記手続きや遺産分割協議書作成だけではなく、事前である遺言書作成などにも対応してくれます。
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