市街化区域と市街化調整区域の違いとは？建築可否や自分で調べる方法を解説

市街化区域と市街化調整区域は、建てられる建物や必要な手続き、将来の活用方法が大きく異なります。

違いを十分に理解せずに土地を購入すると、建物が建てられない、住宅ローン審査に通りにくい、インフラ整備に想定外の費用がかかるなどの問題が生じる可能性があります。後悔しないためにも、両者の違いや調べ方、事前に確認すべきポイントを押さえておきましょう。

市街化区域と市街化調整区域の違いとは？

市街化区域と市街化調整区域は、どちらも都市計画区域のなかにある区域のことです。都市計画区域とは、計画的にまちづくりを進めるために定められるエリアのことで、都道府県知事や国土交通大臣が指定します。

まずは市街化区域と市街化調整区域、それぞれの特徴や両者の主な違いについてわかりやすく解説します。

市街化区域の特徴

市街化区域は積極的に街づくりを進められるエリアのことで、住宅以外に公共施設として公園やインフラ施設などの整備を計画的に行っています。

都市計画法第7条では、市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と明記しています。すなわち、近い将来に都市開発を進める予定のある区域が市街化区域に該当する、ということです。

市街化区域の特徴として「用途地域」が挙げられます。用途地域とは、建築できる建物の用途や規模などに制限を設け、大きく住宅系・商業系・工業系の3種類に分類されます。

この用途地域により、都市計画区域に指定された土地の環境の保全が図られているのです。用途地域の定めがないと、住宅地のなかに工場が建設されるなどして生活環境が悪化するおそれがあるため、計画的な市街化を進めるために必要なルールといえるでしょう。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は、街づくりを抑えなければいけない区域です。市街化につながる開発や建築が厳しく制限されており、基本的に自由な土地開発はできません。

市街化調整区域を定める主な目的として以下の2つが挙げられます。

• 乱開発により山林などの自然環境が失われる事態を防ぐため
• 無秩序な開発を行うと自治体の運営費が膨れ上がるため

市街化調整区域は自然を守るだけでなく、住宅地や商業地の広がり方をコントロールし、道路や上下水道などの整備を効率的に進めることにつながっています。

原則として開発行為が厳しく制限されていますが、開発行為を伴わない建築であっても、都市計画法第43条に基づいて許可が必要になる場合があります。建物の用途や敷地の履歴、自治体の条例・運用によって異なるため、自治体へ事前確認することが大切です。

両者の主な違い

市街化区域と市街化調整区域の違いをまとめると以下のようになります。

	市街化区域	市街化調整区域
目的	計画的な市街化の推進	自然環境の維持、無秩序な市街化の防止
規制の対象規模	1,000㎡以上の開発行為 （三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の既成市街地、近郊整備地帯などは500㎡）	原則すべての開発行為
土地開発における許可申請の必要性	規制の対象規模以下であれば原則不要	原則としてすべての開発行為で必要

参考：国土交通省「都市計画：開発許可制度の概要」

既成市街地は首都圏・近畿圏・中部圏にある一定の区域、および建物や人口が密集している中心的な市街地のことで、近郊整備地帯は市街地を整備して緑地を保全している区域のことです。

市街化区域と市街化調整区域の違いを覚えておくことで、不動産売買でも用途地域欄が空欄または無指定の場はスムーズに対応できるでしょう。
市街化調整区域にある不動産に関するお問い合わせ

市街化区域と市街化調整区域の調査方法

市街化区域と市街化調整区域では不動産の使い勝手に大きな違いがあるため、購入しようとしている不動産がどちらに該当するか事前の確認が必須です。

市街化区域と市街化調整区域を調べる方法についてわかりやすく解説します。

自治体の役所で確認する

最も確実な調べ方は自治体の役所で確認する方法です。対象の不動産が所在する自治体の役所で、当該エリアの区域区分について相談しましょう。

自治体によっては電話やメール、公式サイトのフォームからの問い合わせにも対応しています。ただし、なるべく早く正確な情報を確認したい場合は、役所の窓口で問い合わせをすると確実です。

区域区分の担当部署や担当課の名称は自治体によって異なるため、事前に公式サイトで確認することをおすすめします。

多くの場合、「○○（自治体の名称）　都市計画」や「○○　市街化区域」などのキーワードで検索すると、自治体Webサイトの該当ページが表示されます。対象のページ下部に問い合わせ先として担当部署・担当課の名称が記載されているため、一度確認してみましょう。

不動産会社に問い合わせる

不動産の仲介を担当している会社へ問い合わせる方法もあります。メールや電話、問い合わせフォームなどで、対象の不動産の区域区分について確認したい旨を連絡しましょう。

不動産会社によっては、物件情報の資料に区域区分について記載していることもあります。物件情報の資料に「用途地域」の欄がある場合は、以下のような方法で判別が可能です。

• 用途地域欄に記載がある：市街化区域内の物件
• 用途地域欄が空欄、または「無指定」と記載されている：市街化調整区域内の可能性がある

用途地域欄が空欄または無指定の場合、市街化調整区域内ではなく非線引き区域のケースがあります。非線引き区域とは、都市計画区域のなかで、市街化区域と市街化調整区域のどちらにも該当しない区域のことです。

非線引き区域も用途地域に指定されていないケースがあるため、市街化調整区域と安易に断定しないほうがよいでしょう。また、不動産会社によっては物件情報の資料に、区域区分を記載していないところもあります。

少しでも判断に迷ったときは、自治体の窓口へ問い合わせたほうが確実です。

インターネットで検索する

インターネット上で公開されている、都市計画情報を参考にして調べる方法もあります。

都市計画情報を調べるのに役立つシステムの代表例が、公益財団法人都市計画協会が運営する「全国都市計画GISビューア」です。全国の都市計画情報が地図上に表示されるため、対象エリアが市街化区域と市街化調整区域のどちらであるか視覚的に把握できます。

インターネットで調べる方法としては、他にも以下のようなものがあります。

• 国土交通省が公開する「都市計画決定GISデータ」をダウンロードする
• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用する

全国都市計画GISビューアと同様に、都市計画情報が地図上に重ね合わせた状態で表示されるため、参考にできるでしょう。

市街化調整区域の土地を購入する際に注意すべきこと

市街化調整区域の土地を購入することは可能です。しかし、市街化調整区域は建築につながる行動が厳しく制限されており、自由な土地開発もできません。

以下では市街化調整区域の土地を購入するにあたって、押さえるべきポイントを紹介します。

建築できる建物に制限がある

市街化調整区域で新たに建築できる建物は、都市計画法や自治体の条例や審査基準に適合する場合に限られます。実際に認められるかどうかは用途や立地、敷地の状況によって異なるため、事前の確認が欠かせません。

ただし、以下のように一定の要件を満たす施設は許可対象となることがあります。

• 日常生活に必要な施設（図書館、公民館、駅舎、変電所など）
• 農林漁業の用に供する施設
• 日用品店
• 介護・医療施設
• ガソリンスタンド
• 分家住宅

市街化調整区域では、都市計画法や自治体の条例などで建物の用途ごとに細かな基準が定められています。自治体によって条件が異なるため、建設可否を自己判断することは避けるべきです。

市街化調整区域では建てられる建物に制限があり、かつ、事前に自治体へ相談する必要がある点を押さえましょう。実際に多くの自治体で、事前相談が必須と定めています。

住宅ローンの審査が通りにくい

建物を建てようとする土地が市街化調整区域にある場合、住宅ローンの審査に通りにくくなる傾向があります。

市街化調整区域では開発や建築に制限があり、土地の活用方法が限られやすいためです。そのため金融機関から、一般的な住宅地に比べて資産価値が見込みにくいと判断され、ローンの審査に通らないこともあります。

市街化調整区域の土地は、住宅ローンの対象外としている金融機関も少なくありません。購入を検討する際は、市街化調整区域の不動産に融資実績がある金融機関に相談し、自治体で建築可否を事前に確認しておくことが大切です。

インフラが整っていない可能性がある

市街化調整区域は自然環境の保護が主な目的であり、街づくりを前提としていません。

居住を想定していない地域も多いため、水道・電気・ガスなどのインフラ整備が不十分な場合があります。また、そもそもインフラ整備の対象とみなされていないおそれもあります。

インフラが整っていない場合は、自身でインフラ工事の手配が必要です。不動産の購入費用のほか、費用の負担が大きくなる点に注意しましょう。市街化調整区域の土地は、購入後に想定外の費用や手間が発生する可能性もあるため、契約前にインフラの状況をしっかり確認しておくことが大切です。

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