住宅ローン返済中に売却する方法｜家を売る条件と具体的な流れ
住宅ローンを返済中の家でも売却は可能です。ただし、ローンが残っている場合は金融機関の抵当権が設定されているため、売却時にローンを完済して抹消手続きを行う必要があります。
売却代金と自己資金を充ててもローンを完済できない場合は、住み替えローンや任意売却などが選択肢になるケースもあります。ローン返済中に売却する条件や売却が難しい場合の対処法を解説しますので、自分の状況に合った売却方法を見極めましょう。
住宅ローン返済中でも家の売却は可能
結論として、住宅ローンの返済中でも条件を満たしていれば家の売却は可能です。ただし、買主へ引き渡すまでに住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消できる状態にしておく必要があります。
まずは、住宅ローンの返済中に家を売却するための条件について解説します。
ローン返済中に売却するための条件
住宅ローンの返済中に売却するには、決済・引き渡し時に住宅ローンを完済でき、対象の家に設定されている抵当権を抹消できる状態にすることが条件です。
抵当権とは、ローンを利用して土地や建物などを購入する際に、金融機関が対象の不動産に設定する担保の権利のことです。そのため、抵当権が設定された不動産は、ローンの担保になっている不動産といえます。
債務者がローンを返済できなくなった場合、金融機関は抵当権に基づいて裁判所に申し立て、競売により売却代金から債権の回収を図ります。ただし、競売になると市場価格よりも価格が低くなるため、金融機関と調整しながら通常の売却で進めるようにしましょう。
なお、抵当権が設定された不動産でも売却は可能です。ただし、抵当権がある不動産は、以下のような理由から買い手がつかないことがあります。
- 買主に非がなくても、売主側の返済状況によって不動産が競売の対象になるリスクがある
- 既存の抵当権が残っている物件は、買主側の金融機関が住宅ローン融資を認めにくい
以上の理由から、住宅ローンを返済中の家を売却する場合は、売却代金や自己資金でローンを完済し、決済時に抵当権を抹消するのが一般的です。
抵当権はローンを完済しても自然に消えるわけではなく、抵当権抹消登記の手続きが必要です。住宅ローンを完済した際に、抹消手続きを別途行うことを覚えておきましょう。
住宅ローン返済中で売却が難しい場合の対処法
住宅ローン返済中の家を通常の方法で売却する場合、抵当権を抹消できる状態にしておかなくてはいけません。抵当権を抹消できる主なケースは、以下のとおりです。
- 住宅ローンの返済が完了している
- 家の売却代金、または売却代金と自己資金を合わせてローンを完済できる
1はそもそも住宅ローンの返済が完了しているため、抵当権抹消登記の手続きを行えば売却しやすくなります。ローン残債があっても、2のように自己資金などと合わせて完済できる見込みがあれば、売却を進めやすくなります。
一方で、自己資金を充ててもローンを完済できる見込みがない場合は、スムーズに売却が進まない可能性が高いでしょう。住宅ローン返済中の家は、売却するのが難しいケースがあるため対処法を解説します。
売却時期を見直す
現時点で家の売却が難しい場合、無理に売却を進めようとせず、売却時期を一旦見直すのも一つの方法です。
不動産の売却代金を充ててもローンを完済できる見込みがないときは、抵当権を抹消できない可能性があります。住宅ローン残債の額が多いほど、売却代金で完済が難しくなるためです。
反対に、ローン残債が少なくなれば一括返済できる可能性が上がります。現時点での売却が難しければ、売却をいったん保留にして返済を進め、残債が少なくなってから改めて売却を検討するのがよいでしょう。
住み替えローンを利用する
不動産を売却したい理由が「新しい家に引っ越したいため」である場合、新居の購入に住み替えローンを利用するのも一つの手段です。
住み替えローンとは、現在の家を売却しても完済できないほど残債があっても、新居の購入資金をまとめて借り入れできるローンです。たとえば、売却代金を差し引いた後のローン残債が2,000万円、新居の購入価格が3,000万円の場合、住み替えローンでは5,000万円を借り入れることになります。
住み替えローンを利用する場合、売却する家の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同時に行います。スケジュールは非常にタイトになりますが、抵当権を抹消したうえで、新居の購入ができる点は大きなメリットです。
ローン残債がある不動産でも、住み替えローンの審査をとおり、抵当権を抹消できる見込みがあれば売却することが可能です。
なお、住み替えローンはダブルローンと混同されることがありますが、2つの商品は大きく異なります。
ダブルローンは、現在住んでいる家の住宅ローンを返済しながら、新居の住宅ローンを新たに借り入れることです。つまり、2つの住宅ローンを組んでいる状態を指します。一方の住み替えローンは、現在住んでいる家の住宅ローンと新居の住宅ローンが一本化されるため、ローン契約自体は1つとなります。
金利が低い住宅ローンに借り換える
現時点で売却してもローンを完済できない場合は、返済負担を軽くしてから売却する方法があります。
毎月の返済額が高額の場合、金利が低い住宅ローンに変更することで、返済負担を軽減できる可能性があります。住宅ローンは借入額が高額である分、金利が少し下がるだけでも返済総額や毎月の返済額が大きく変わるためです。
一般的に、住宅ローンの残債が1,000万円以上かつ、返済期間が10年以上残っている場合に借り換えの効果が得られるといわれています。また、借り換え前と後で金利差が1％以上あるのが理想です。ローン残債が少ない場合や金利差が小さい場合は、借り換えによる諸経費のほうが高くなってしまうおそれがあるため注意しましょう。
任意売却を検討する
任意売却とは、ローンの返済ができない場合など、金融機関の同意を得たうえで不動産を売却する方法です。
任意売却のメリットは、差し押さえや競売を避けながら、市場価格に近い形で売却できる可能性がある点です。競売よりも任意売却のほうが売却後の残債をより抑えられるでしょう。金融機関にとっても、競売より多くの債権を回収しやすくなるため、条件が合えば任意売却に応じてもらえることがあります。
ただし、任意売却は以下のようなデメリットがあるため注意が必要です。
- 通常の不動産売却よりも時間がかかるケースがある
- 信用情報機関に登録され、新たな融資を受けにくくなる
- 連帯保証人がいる場合は連帯保証人の同意が必要になる
- 金融機関から任意売却の承諾を得られるとは限らない
通常の売却ではローンを完済することで抵当権を抹消できますが、任意売却では売却価格や残債の返済方法などを金融機関と協議する必要があります。
不動産の任意売却に関するお問い合わせ
住宅ローン返済中の家を売却するときの流れ
住宅ローンを返済している家を売却する場合、どのような手順で進めていけばよいのでしょうか。売却するときの流れをわかりやすく解説します。
住宅ローンの残高を調べる
売却を検討している段階で、住宅ローンの残高を確認しましょう。ローン返済中の家を売却する場合、売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」か、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」かによって対応が変わります。
スムーズに売却活動を進められるように、ローン残債は正確に把握するのが理想です。
不動産会社に査定を依頼する
売却活動を開始する前に、不動産会社に家の査定を依頼します。査定額はあくまで価格の目安であり実際の成約価格と異なりますが、売却代金でローンを完済できるかの目星をつけるために必要な情報です。
売却代金のみ、もしくは売却代金と自己資金で一括返済が可能であれば、通常の方法で売却が進められます。一方、自己資金を充てても返済できない場合は、任意売却の可能性も含めて、金融機関や不動産会社に相談しましょう。
また、住宅ローンの滞納歴がない場合は、住み替えローンが候補になり得ます。ローンの滞納が長期化している場合は、新規の借り入れで審査が厳しくなるでしょう。
不動産会社を選んで契約する
不動産売却を仲介で進める場合は、依頼する不動産会社を選んで媒介契約を締結します。
不動産会社を選ぶときのポイントは以下の3点です。
- 査定額の根拠が明確か、内訳に不明瞭な部分がないか
- ローン返済中の家の売却や任意売却の実績があるか
- 担当者とやり取りをする中で違和感を覚えた部分がないか
不動産売買は金額が大きいうえに時間がかかるケースも多いため、信頼できる不動産会社を選びましょう。
買主と売買契約を結ぶ
売却活動は基本的に不動産会社が行いますが、売主も内覧の準備や必要書類の用意、契約条件の確認などを行う必要があります。
購入希望者が見つかったら、不動産会社を通じて交渉や内覧の調整を進めます。契約条件などの合意を形成できれば売買契約を締結します。
決済と引き渡しを行う
住宅ローンが残った状態で不動産を売却する場合、不動産の決済とローンの返済を同時に行うことになります。
その場合の大まかな流れは以下のとおりです。
- 金融機関へローン残債の一括返済を申し込む
※一括返済の手続きには1カ月程度かかる場合があるため、売買契約を締結次第、金融機関へなるべく早めに連絡する - 決済日に買主から売却代金を受け取り、売却代金でローンを返済する
- 金融機関から抵当権抹消の必要書類を受け取り、司法書士が抵当権抹消登記を申請する
抵当権抹消は自分でも行うことができますが、司法書士に登記手続きを依頼するのが一般的です。
不動産の決済とローン返済は同日に行われるため、スケジュールがタイトになります。やるべきことを明確にし、ミスや漏れがないように注意しましょう。
売却後のローン残債の返済を続ける
住み替えローンを利用する場合は、新居の住宅ローンと旧居の残債をまとめたローンを返済していきます。一方、任意売却で売却後も残債が残る場合は、金融機関と協議したうえで返済を続けることになります。
住み替えローンと任意売却では対応が異なるため、売却後の返済について事前に確認しておくと安心です。
住み替えローンでの売却に関するお問い合わせ
