街化調整区域に建てられる建物とは？種類や可否の判断基準を解説
市街化調整区域に建てられる建物は限られており、土地があっても自由に建築できるわけではありません。建物の種類はもちろん、許可の必要性や自治体ごとの判断基準によって、建築の可否は大きく変わります。
十分に理解しないまま計画を進めると、想定どおりに活用できないおそれもあります。失敗を防ぐためにも、市街化調整区域に建てられる建物の種類と判断基準をあらかじめ確認しておくことが大切です。
市街化調整区域に建てられる建物の種類
市街化調整区域では市街化を抑制するため、新たに建物を建てる際は、原則として自治体へ許可申請や事前確認が必要です。とくに、造成工事をしたり、農地を宅地などに変えたりして建築する場合は、「都市計画法」や「農地法」に基づく手続きが必要になることがあります。
農業に関連がある建物
「都市計画法」第29条で、都市計画区域または準都市計画区域内における開発行為には、都道府県知事の許可が必要と明記されています。一方で、同条1号〜11号では例外的に開発許可が不要とされる行為が定められているため、その一例をご紹介します。
都市計画法第29条1項2号では、農林漁業（農業・林業・漁業）のために必要な一定の建築物や、農林漁業を営む人の住居に関する開発行為・建築行為は、例外的に許可が不要とされています。
具体例としては、農機具収納庫やサイロ、農家住宅など、農業のために必要な建築物が挙げられます。
参考：e-Gov 法令検索｜都市計画法
公共性のある施設
公共性のある施設とは、主に地域の生活や社会基盤を支える施設が該当します。
たとえば、駅舎、図書館や公民館、変電所などが挙げられます。どの施設が該当するかは、法令や個別の事情によって判断されるため、事前に自治体へ確認しましょう。市街化調整区域であっても、地域の生活や社会基盤を支える施設については、例外的に開発が認められる場合があります。
このような施設は公共団体や公益性の高い事業主体によって整備されることが多く、一般の個人や通常の土地所有者が自ら整備するケースは多くありません。
日常生活に必要な施設
市街化調整区域であっても、人々の生活に欠かせない特定の施設については、例外的に建築が認められる場合があります。大きく分けて以下の2つのケースがあります。
【開発許可が不要となる施設（都市計画法第29条など）】
- 駅舎など鉄道の施設
- 図書館
- 公民館
- 変電所など
【開発許可を得ることで建築可能になる施設（都市計画法第34条関連など）】
- 日用品店
- 医療施設
- 社会福祉施設
- ガソリンスタンドなど
周辺住民の生活に必要な施設であっても、法令上の扱いは一律ではありません。施設の種類によって必要な手続きや判断基準が異なるため、事前に自治体へ確認が必須です。新たに建築できる施設の種類や細かな条件（規模や立地など）は、各自治体の条例や審査基準、運用方針によって異なるため注意しましょう。
レクリエーション施設
周辺の自然環境と調和し、市街化を促進するおそれが小さいレクリエーション施設については、市街化調整区域でも例外的に建築が認められることがあります。具体例としては、自然公園、キャンプ場、スキー場などが挙げられます。
分家住宅
市街化調整区域では、その地域で以前から暮らしてきた本家の親族が、新しく家を建てる場合に「分家住宅」として認められることがあります。たとえば、結婚などを機に本家から独立し、本家の土地の一部に新築を建てるようなケースです。
分家住宅の要件は自治体ごとに異なりますが、主に以下のような点が確認されます。
- 申請者が本家と一定の親族関係にあること
- 結婚などを機に本家から独立し、新たな世帯を構成する合理的な事情があること
- 申請者が他に住宅を所有していないこと
- 本家が区域区分より前からその地域で生活し、建築予定地が本家に由来する土地であること
このように、分家住宅の可否は自治体の条例や審査基準によって大きく異なるため、必ず事前に自治体へ確認しましょう。
参考：国土交通省｜都市計画：開発許可制度
市街化調整区域の不動産に関するお問い合わせ市街化調整区域で建築できる建物の判断基準
市街化調整区域では、新たに建てられる建物の種類や条件が明確に定められています。この基準を知っていれば、建築できる建物をある程度自分でも判断が可能です。
市街化調整区域で建築できる建物の見極め方について詳しく見ていきましょう。
自治体の条例を調べる
まずは自治体の条例に加え、開発許可制度の運用基準、審査基準などを確認しましょう。市街化調整区域では、条例だけで判断することが難しく、自治体が実際にどのような基準で運用しているかによって結論が変わるケースも少なくありません。
都市計画法をベースとしていても、審査の判断基準や建てられる建物の種類は自治体によって異なるため注意が必要です。
多くの自治体が、公式サイトで市街化調整区域内の開発・建築に関するルールを公開しています。土地が所在する自治体の案内を確認することで、どのような建物を建てられるか把握できるでしょう。
都市計画法を確認する
市街化調整区域内での開発行為に関する基本的なルールは都市計画法の定めに基づきます。そのため、どのような建物を建築できるかについては都市計画法を確認すればある程度把握できます。
都市計画法の中でも特に確認すべき条項は以下の3つです。
- 第29条
建物を建てるために土地を造成・整備する際に必要な開発許可の基本ルールと、農家住宅などの例外的に開発許可が不要となる開発行為を定めています - 第34条
市街化を抑制すべき市街化調整区域において、例外的に自治体が開発許可をできるケースを定めています - 第43条
- 市街化調整区域で、開発許可を受けた土地以外で新たに建築等を行う場合などの制限を定めています
都市計画法で「開発許可がなくても建築できる建物」として挙げられている建物であっても、自己判断で勝手に建築することはできません。自治体の専門窓口で必ず確認しましょう。
専門家に確認する
市街化調整区域で建築できる建物について自分で調べられるか不安な人や、調べる中で疑問点が生じた場合は、専門家に確認すると安心です。
市街化調整区域における開発行為の考え方は、自治体によって大きく異なります。そのため、自治体の担当窓口に確認するのが最も確実な方法です。
ただし、自治体の相談窓口は原則として平日の日中のみ対応していることが多く、時間が合わない方も多いでしょう。市街化調整区域に関する質問は、必要書類や事前予約が必要などの理由から、気軽な相談が難しいと感じる方もいます。
市街化調整区域の土地の取り扱いについては、売買の実績がある不動産会社に相談するのもおすすめです。開発行為の可否の判断だけでなく、建物の建築や各種手続きなどのサポートを受けられる可能性もあります。
市街化調整区域に建物を建てるときの注意点
市街化調整区域では、建築や開発は原則として自治体の許可が必要です。駐車場など建物を建てない活用方法であっても、土地の形を変えたり区画の変更が伴ったりする場合は、許可や届出が必要になることがあります。
また、市街化を抑制しているという性質上、仮に自治体からの許可を得られたとしても、スムーズな建築および施設運営が実現できるとは限りません。開発行為の許可以外にも、市街化調整区域の土地活用には注意すべき点があるため、詳しく解説します。
施設の需要があるか確認する
建築を本格的に始める前に、まずは建てようとしている施設に需要があるのかを確認しましょう。地域の需要が低い場合、施設運営を開始しても利益を得られないおそれがあります。
以下のようなケースに該当する場合、施設の需要が低い可能性があるため注意が必要です。
- 周辺に似た目的の施設がすでに存在する
- 区域内で事業活動を行う施設と施設のターゲット層が一致しない
- 施設の立地が悪くターゲット層がアクセスしにくい
- 建築予定地の周辺で施設運営の失敗事例が存在する
需要の有無はさまざまな要素が絡むため簡単に判断できません。なるべく多角的な視点から需要を分析することが大切です。
スケジュールに余裕を持たせる
市街化調整区域で新たに建物を建てる場合、スケジュールに余裕をもたせることが大切です。
たとえば、建築予定地が農地であれば、都市計画法上の許可に加えて、農地転用の許可などが必要になることがあります。一方で、もともと宅地である土地では、農地転用の許可は通常不要です。
手続きの内容によっては、申請から結果の通知まで時間がかかることがあります。スケジュールに余裕がないと、審査結果が出る時期によっては、建築に十分な時間を確保できない可能性もあります。必要書類の準備や業者の下調べなど、できることから早めに進めておくのが理想です。
ローン審査に通らない可能性も考える
新たな建物を建築する際は多額の支出を伴うため、ローンを利用するのが一般的です。しかし、該当する土地が市街化調整区域内の場合、ローン審査に通りにくい傾向にあります。
ローン審査に通りにくい理由として以下の2つが挙げられます。
- 建物の建築や土地活用に制限があり、担保評価（不動産の価値）が低い
- 市街化調整区域の不動産は一般的な土地より売却が難しい
実際、金融機関のなかには市街化調整区域内の物件は対象外と定めているところもあります。すべての金融機関でローンが利用できないわけではありませんが、審査に通らないことも考慮して、新たに建築できるか考える必要があります。
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