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“土地”を“土値”にする40年の経験と知識

任意売却ができる期間はいつ?任意売却の流れや注意点を解説

2022/02/22

競売 不動産任意売却とは、ローンが払えなくなるなどの事情で競売の対象となる不動産を、債権者の許可を得て売却することを指します。

任意売却は使うことができる期間が決まっています。利用できる期間を過ぎてしまうと、競売を避けることはできません。

任意売却で住宅ローンの解決や競売の回避ができるのはいつまでなのでしょうか。任意売却ができないケースなども併せて紹介します。

任意売却が可能な期間とは

任意売却が可能な期間を、滞納から競売までの流れと併せて紹介します。

住宅ローンの滞納から競売までの流れ

任意売却が可能な期間を理解するためには、滞納から競売までがどのように進んでいくのかを知っておく必要があります。
競売開始日までの流れについて説明します。

①滞納

住宅ローンの支払いができない状態を滞納といいます。滞納すると金融機関から返済を促す督促状・催告書などが届きます。

②期限の利益喪失と一括返済

滞納が続くと期限の利益を喪失します。期限の利益とは「分割返済できる利益」や「返済日までお金を返さなくてよい利益」のことです。

住宅ローンなどの契約では分割返済が許されています。また、返済日が来るまでお金を払う必要はありません。つまりは、「少しずつ返せばよい」という条件があるということです。これはお金を借りる側にとって有利な条件であり、つまり利益と考えることができます。こういったお金を借りる側の利益を「期限の利益」といいます。

期限の利益を喪失すると今まで認められていた住宅ローンの分割返済と毎月の返済期日まで払わなくてよい、という利益がなくなってしまいます。

そのため、借りた分の一括返済を求められることになります。

③代位弁済

一括返済を求められても、一般的には応じられる人はほとんどいません。

この場合、住宅ローンの保証会社が債務者に代わって一括で金融機関に返済します。この保証会社が代わって支払うことを代位弁済といいます。債務者は、金融機関に代わって支払った保証会社から返済を求められます。

④競売の手続き開始

債務者が返済できないと、最終的に競売を申し立てられます。競売とは裁判所が関与して行う強制的な不動産売却のことです。

競売の手続きは裁判所の主導で進められます。競売が開始すると、裁判所が決めたスケジュールに従って不動産の現地調査などが行われます。

⑤競売開始後に開札日が開かれる

競売は競り売りの方式で行われる不動産売却です。家を買いたい人が価格を入札し、高い値をつけた人に売却される仕組みです。買いたい人の入札価格を確認するのが開札日です。

⑥家が売却されると競売は完了する

家の購入希望者がつけた価格が出そろうと、裁判所は家の売却決定を下します。売却されると家は買主のものになってしまうため、早々に退去しなければいけません。

任意売却ができるのは滞納後から開札日の前まで

任意売却ができるのは滞納後から開札日の前(2日前)までです。
ただし、開札日の直前まで状況を放置しており、開札日の2日前に任意売却したいといっても、基本的にはできません。債権者の同意を取りつけたうえで任意売却を進める時間がなくなってしまうからです。

任意売却を進めるためには債権者に競売を取り下げてもらう必要があります。競売手続きを取り下げるための時間も必要です。

また、任意売却をするためには債権者全員の同意を得なければならないため、債権者と交渉する時間も必要です。期間内だからと考えず、余裕を持って早めに動き出す必要があります。

任意売却したい人は相談なら滞納前にできる

反対に任意売却はいつからできるのでしょうか。滞納していないものの「住宅ローンの返済が苦しい」という人は任意売却を利用できるのでしょうか。

結論からいうと、任意売却が使えるのは滞納後です。住宅ローンの支払いが苦しい状態でも滞納していなければ任意売却はできません。ただ、任意売却の相談は可能です。

支払いが苦しい段階で相談しておくと、滞納したときに任意売却へ即座に切り替えられるというメリットがあります。早い段階で相談することにデメリットはありません。早めにプロに相談しておくことをおすすめします。

任意売却に条件はある?任意売却ができないケースはどうすればいい?

任意売却を行うためには一定の条件が必要です。条件を満たしていないと、期限内でも任意売却はできません。任意売却ができないケースと、任意売却ができないときの対処法について説明します。

債権者が拒否するとできない

任意売却には債権者の同意が必要です。債権者に競売を取り下げてもらうなど協力してもらう必要があるからです。また、債権者には任意売却に協力する義務はなく、交渉をしても拒否されるケースがあります。

債権者との交渉が決裂すると、どれだけ債務者が任意売却を望んでもできません。よって、任意売却のためには債権者に拒否されないよう、交渉をうまくまとめる必要があります。

期限が迫っているときも難しい

期限が迫っている場合も任意売却が難しい可能性があります。

たとえば、競売の手続きが進んでから任意売却を決めたとします。債権者から任意売却の同意を得ようとしたら債権者の不在などで交渉できなかったらどうでしょう。時間は待ってくれず、交渉がまとまる前に手遅れになってしまいます。

期限が切迫している状況では任意売却の利用が難しい可能性が高いです。

経験豊富なプロに交渉してもらう

任意売却は債権者に拒否されると利用できないばかりか、期限が切迫していても利用が難しいです。仮に余裕を持って交渉したとしても、債権者の都合で話がまとまらなければ時間に追われながら手続きを進めることになります。

このような事態を避けるためにも、債権者との交渉は専門知識と実務経験のあるプロに任せた方が安心です。プロは債権者との交渉にも慣れていますので、任意売却を拒否される可能性が低く、話もスムーズにまとまります。

任意売却の検討はいつからすればいいのか

悩む女性住宅ローンの返済に困っている場合はどの段階で任意売却を検討したらいいのでしょうか。
任意売却を検討したいタイミングを3つ紹介します。

住宅ローンの返済が苦しいタイミングに検討する

上述しましたが、任意売却が利用できるのはあくまで滞納後です。しかし、任意売却の相談は滞納前にもできますので、任意売却も含めた現状打開のアドバイスを受けておくメリットはあるはずです。

住宅ローンが苦しいときはプロに相談して総合的な打開策を検討しましょう。

住宅ローン滞納後にすぐ検討する

住宅ローンの滞納を続けている場合は、いずれ一括返済を迫られることになります。
住宅ローンを滞納する多くの人は一括返済に応じる余裕はないので、任意売却などで状況を打開するしかありません。

一括返済や代位弁済になる前の段階でも任意売却の相談をしましょう。滞納後早い段階で任意売却の相談をすれば、債権者との交渉なども余裕を持って進められます。

競売が始まったら急いで検討する

すでに競売が始まっている場合は任意売却を急ぐ必要があります。競売は裁判所のスケジュールで進みます。債務者側が「任意売却について考えたいので待って欲しい」とお願いしても聞いてもらえません。

競売が始まっている場合は任意売却で迷っていると時間切れになるリスクも高くなります。任意売却の決断を迷っているなら、急いでプロに相談してみてはいかがでしょう。そのうえで任意売却を利用するのかなどを早急に判断することをおすすめします。

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