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“土地”を“土値”にする40年の経験と知識

自己破産と任意売却。住宅ローンの返済が苦しい場合の適切な任売タイミングとは

2022/01/27

コロナ禍で収入が激減するなど、さまざまな理由で住宅ローンの返済が困難になってしまうことがあります。

このような場合、選択肢はそれほど多くありません。しかし、少しでも今後の生活が楽になるように、任意売却という手段があります。

自己破産に比べメリットが大きいので、任意売却を正しく理解し、もしもの時の手段として慎重に検討してみましょう。

自己破産と任意売却は何が違う?

住宅ローンの返済が難しくなった場合、よく知られた対策として自己破産があります。
しかし、自己破産にいたる前に任意売却という手段があることも知っておきましょう。

一般的には、自己破産よりも任意売却を選択した方が生活再建に有利とされています。

ただし、任意売却ができない場合もあります。自己破産と任意売却の違いについて簡単に説明します。

自己破産は借金の整理

自己破産とは、金融機関から借りている債務の返済ができなくなった時に、裁判所に申し立てて、債務の返済を免除してもらう手続きです。

住宅ローンに限らず、金融機関や消費者金融、知人からの借金などでも自己破産は可能です。自己破産をすれば、ほとんどの債務の支払いが免除される制度です。

しかし、税金や、社会保険費、公共料金、養育費、故意または重大な過失による損害賠償など帳消しとはならない債務もありますので注意が必要です。

自己破産のデメリットとして、所有するほぼすべての財産を手放す必要があります。マイホームはもちろん自動車や貴金属、有価証券など財産になるものは、売却することになります。

マイホームは競売にかけられ、落札されるとすぐに立ち退かなくてはいけません。
手離さなくてよいものは、99万円以下の現金と、20万円以下の価値しかないものです。

現金99万円は、新居を探して引っ越しをし、新生活を送る最低限の金額といえるでしょう。

自己破産は信用情報機関に事故情報として登録されてしまいます。自己破産後一定期間は、借入やローンを利用することはもちろん、クレジットカードを作ることもできなくなる可能性が高いです。

任意売却は返済を目的とした不動産売却

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった時に、住宅ローンを利用して購入した不動産を売却して、その代金を住宅ローンの返済に充てる手続きです。

ちなみに、不動産を売却してローンが完済できる場合は、任意売却とはいいません。

任意売却するには、住宅ローンを利用している金融機関の同意が必要です。不動産にはローンの担保として抵当権が設定されており、抵当権を解除してからでないと売却できないからです。

本来はローンを完済しないと解除されない抵当権を、売却するために一定の条件のもと解除してもらえるのが任意売却のメリットです。

また、自己破産はほぼすべての財産を手放す必要がありますが、任意売却は住宅ローンを利用して購入した不動産のみ売却すれば、他の財産を手放さなくても済みます。

しかし、不動産を売却しても、住宅ローンの債務のすべてを返済できないため、残額は返済を続けなくてはなりません。金融機関に相談をして返済可能な計画として見直す必要があります。

任意売却は、自己破産をして競売にかけられるよりも、高値で売却できる可能性が高く、退去までの時間にも余裕があります。また、競売にかけられていると他の人に知られてしまうため、プライバシーの保護の観点からも、任意売却の方が有利です。

任意売却は競売よりも金銭的、精神的に余裕ができる方法です。

ただし、任意売却をするには、数ヶ月のローンを滞納した実績が必要です。この滞納実績により事故情報として登録されてしまいます。自己破産と同様に一定期間、ローン利用やクレジットカードの作成が困難になります。

基本的には任意売却から先に行う

自己破産か任意売却かを選択できる状態であれば、基本的には任意売却を選択した方が有利です。
なぜかというと、任意売却の方がその後の生活再建がしやすく、メリットが大きいからです。

また、任意売却した後で、ローン返済が困難で結果的に自己破産をしなければならなくなったとしても、不動産を所有していないことで手続きの費用が安くでき、短期間で手続きが完了します。

任意売却から自己破産までの流れ

任意売却後もローンが完済できなければ、残債を返済し続けなくてはいけません。どうしても返済ができない場合は、自己破産する必要があります。

ここでは任意売却から自己破産までの流れを紹介します。

金融機関に支払い方法の相談をする

任意売却をするということは、毎月の返済が困難な状態ということを金融機関も承知しています。任意売却の後から今後も同じ額の返済をすることは、困難です。

任意売却を決めた段階で、金融機関に月々の返済額や返済期間について相談しておきましょう。

多くの場合は、今までより月々の返済額を低く設定してもらえるので、返済しやすくなり、自己破産を避けられる可能性が高くなります。

個人再生手続きを利用する

返済額を低く設定しても、返済が難しくなってしまった場合は、個人再生手続きを行います。
個人再生手続きは自己破産とは違い、返済額の一部を免除してもらう手続きです。最大で10分の1にまで減額されることがあり、財産の処分も必須ではありません。

裁判手続きのため、認めてもらえれば法的な効果が発生します。

自己破産をする

個人再生手続きをしても返済ができない場合は、自己破産をするしかありません。
自己破産の手続きをして、返済額のすべてを免除してもらう代わりに、ほぼすべての財産を手放します。

任意売却により不動産などの財産がない場合には、3カ月程度で免責許可(自己破産が認められる)がおります。
もし財産を所有している場合は、管財事件として扱われるため、手続きが多くなり免責許可がおりるまでに半年から1年かかる場合があります。

また、裁判所への予納金や弁護士費用などで、50万円以上の費用が発生します。
管財事件の扱いにならないように、財産はすべて処分してから自己破産手続きをすることをおすすめします。

任意売却の適切なタイミングとは

任意売却を検討するなら、すぐにプロに相談するのがおすすめです。なるべく早く行動を起こした方が選択肢は広がり有利になります。

時間がたつと、競売が始まり強制退去させられてしまいます。そうならないために、任意売却のタイミングを紹介します。

期限の利益を喪失したタイミングで行う

ローンの返済が数ヶ月滞り、数回の督促を無視すると、期限の利益というものが喪失します。

期限の利益が喪失すると、保証会社が金融機関にローン残高を一括返済します。その後、債務者は、保証会社から一括返済を要求されます。最初の滞納から約半年で、この手続きがとられます。

それに応じないと、保証会社は、裁判所に不動産の競売を申し立てます。こうなる前に任意売却の手続きを行いましょう。

タイムリミットは競売当日

任意売却を開始しても、競売手続きは止まりません。競売当日までに任意売却ができなければ、競売にかけられ市場より安い金額で売却されてしまいます。

競売の売却金額だけではローンを完済することは難しいのが現実です。競売が終わってもローンの返済義務は残ってしまうので、残りの金額を一括返済しなければいけません。

資金調達ができなければ、必然的に自己破産をしなければいけなくなります。

早めにプロに相談する

自己破産を避け、今後の生活を送るためにも、任意売却がおすすめです。
しかし、任意売却には金融機関の同意を取ったり、物件の査定をしたりと事前準備が必要で時間がかかります。

また、売却相手がすぐに見つかるとは限りません。売却相手が見つからなければ、焦りが生まれ、早く売却するために売却価格を下げなければいけなくなります。

余裕を持って任意売却を済ませるためには、ローン返済が困難になったら、なるべく早い段階でプロに相談するのがおすすめです。

プロとは、不動産会社や金融機関、弁護士などです。
任意売却では金融機関の了承を得るために不動産会社の協力が必要です。不動産会社の中には、任意売却を得意とする不動産会社が存在しますので、そちらを利用することをおすすめします。

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