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“土地”を“土値”にする40年の経験と知識

任意売却後の残債はどうなる?任意売却しても残ったローンの対処法や注意点

2022/03/30

家と電卓

任意売却とは金融機関の許可を得て、住宅ローン返済のために行う不動産売却のことです。しかし、任意売却しても、住宅ローンの残債が残ってしまうケースがあります。

では、残った残債はどうなってしまうのでしょうか。
任意売却で精算しきれなかった残債の扱いや、返済していく上での注意点などを紹介します。

任意売却しても残債は消えない?

任意売却で清算しきれなかった残債は消えるのでしょうか。任意売却後の残債の扱いについて紹介します。

任意売却後の2つのケース

任意売却したときは、2つのケースが考えられます。

ひとつは任意売却の売却金で住宅ローンを清算できるケースです。もうひとつは、任意売却の売却金で住宅ローンを清算しきれないケースです。

たとえば、住宅ローン残債が900万円で任意売却にて自宅が1,000万円で売却できたとします。この場合は住宅ローンより売却金の方が100万円多くなりますから、住宅ローンをきっちり清算できます。

しかし、仮に売却額が700万円にしかならなければ、どうでしょう。住宅ローンに対し任意売却額が200万円足りません。200万円の残債が出てしまいます。

任意売却後の残債は消えない

任意売却後でも、不足した分のローンは消えません。任意売却の売却金が足りず住宅ローンを清算できなかったときは、残債をあらためて返済する必要があります。

任意売却は住宅ローンをチャラにするための仕組みではなく、払えなくなったローンに対して担保を売却して返済に充てるための仕組みです。任意売却後にも、清算できなかった分については返済が続きます。

任意売却を検討する際は、その後の残債の支払い計画を考えながら決断しましょう。

任意売却後の残債は分割返済する

任意売却後の残債は基本的に分割返済していきます。

任意売却後の残債の分割返済額は残債と生活状況、収入状況を考慮して金融機関と話し合って決めます。返済額は月5,000円〜30,000円が相場だといわれています。

しかし、任意売却すれば月々の返済額を必ず抑えられるわけではありません。返済額はあくまで金融機関との相談で決まります。返済能力があると判断されればこれまで通りの返済額を要求されることもあります。

また、金利についても債権者との交渉で決まります。自分の返済能力を伝え、希望は積極的に伝えましょう。

残債を返済していく際の注意点とは

任意売却後に残債を返済するとき、注意したいポイントが3つあります。

時効は期待できない

時効とは、一定の期間で権利を取得したり、また権利が消滅したりすることです。

任意売却後の残債についても、時効になれば返済しなくて済むと考える方がいます。返済せずに時効期間になるまで逃げた方が得という考えです。

しかし、時効については期待できません。なぜなら、債権者側に時効をリセットする方法があるからです。

時効を中断させる方法として以下の3つがあります。

  • 債権者が法的な手続きで請求や督促をする
  • 債権者が債務者に対して、差し押さえや仮差押えを行う
  • 債務者が権利を承認したとき

裁判上の請求をしたり、差し押さえをされてしまうと、時効がリセットされます。また債務者本人が債務の一部を返済するなどして、債務の承認行為を行った場合もリセットされます。

時効は一般の金融機関は5年、住宅金融支援機構は10年になります。債務者が返済せずに時効が完成しそうになると、債権者は時効の中断という方法で時効を振り出しに戻すことが可能です。

債権者にとって返済してもらえないことは痛手ですから、時効が完成するまで何もしないことはまず考えられません。いずれにしろ、返済から逃げて時効を期待することはできないと考えた方が無難です。

連帯保証人にも支払い義務がある

任意売却後の残債は連帯保証人にも支払い義務があります。

連帯保証人には、債務者と同等の支払い義務が生じます。そのため、任意売却後の残債を返済できない場合や、残債の支払いから逃げ回っている場合は、連帯保証人の出番になってしまいます。

そもそも、任意売却する際には連帯保証人の同意が必要です。任意売却は競売のような差し押さえなどがありません。しかし、任意売却後も返済義務が残ってしまいます。返済義務が残ることを連帯保証人にもしっかりと伝えておきましょう。

差し押さえの対象になる

任意売却後の残債を返済するときに返済が滞ったり、支払いから逃げたりすると、別の財産を差し押さえられるリスクもあります。

差し押さえとは、給与や不動産などの財産を裁判所や登記などで抑える手続きです。
差し押さえをされると自分の財産が自由にならないばかりか、強制執行により返済できない分を強制的に回収されるリスクがあります。

任意売却後に残債の返済計画は、滞納や支払いから逃げることにはリスクがあると理解し、無理のない計画を立てるべきです。

任意売却後の残債が払えない場合は?

考える男女

任意売却後の残債の返済が難しくなった時は、どのような対処法があるのでしょうか。

個人再生

個人再生とは、裁判所を利用して行う債務を圧縮する手続きです。

個人再生では裁判所に再生計画を提出します。再生計画通りに債務を返済できると判断すれば、裁判所は再生計画を認めます。以降は再生計画にあわせて圧縮された債務を返済するという流れです。

個人再生のメリットは、一定の条件を満たせば自宅を残せる可能性があることです。

しかし、個人再生すると信用情報機関に事故情報として登録されてしまいます。これによって5年〜10年間はローン審査が通らなくなってしまうので注意が必要です。

なお、個人再生は安定収入などの条件があります。利用時は条件を満たしているか、そして個人再生を利用すべきかなど専門家にアドバイスを受けることをおすすめします。

自己破産

自己破産は個人再生と同様に裁判所を使った対処法です。一般的に返済が困難になった場合の最終手段として利用されます。

個人再生は再生計画を提出して、圧縮した債務を返済するというかたちで解決をはかります。自己破産の場合は債務の免責を受けます。自己破産による債務の免責を受ければ、支払いの義務がなくなります。

返済に苦心している場合は、債務の免責を受けることで再出発しやすくなります。ただし、自己破産すると、生活に必要な一定の財産以外は手続きの中で処分されますので注意しましょう。また、個人再生同様に信用情報機関に事故情報として登録されてしまいます。

早めに信頼できるプロに相談する

任意売却後の残債で困ったときは、早めに信頼できるプロに相談することをおすすめします。

任意売却後の残債に困っているといっても、個人によって状況はさまざまです。
可能であれば、自己破産や個人再生などは避けたいところです。対処法に通じたプロに相談することで、より状況にあった対処法を選びましょう。

状況にあわない対処法を選んでしまうと、状況がより悪化してしまうかもしれません。困ったときは放置せず、まずはプロに相談しましょう。

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