住宅ローンの残債は一括返済すべき？タイミングやメリット、利息削減なども解説
住宅ローンの残債を一括返済すると、毎月の負担が軽減されて家計に余裕が生まれます。
しかし、一括返済には手元の資金が一気に減るリスクがあるため、適切なタイミングや方法で行うことが重要です。
住宅ローンの残債を一括返済するメリット・デメリット、一括返済するやり方、適切なタイミングについても解説しています。
住宅ローンの残債を一括返済するメリットとデメリット
住宅ローンの残債を一括返済すると、残りの返済で支払う予定だった利息がなくなり、返済総額を減らせます。
しかし、一括返済するということは、その分手元の資金が減るということです。住宅ローンの残債を一括返済するメリットとデメリットについて解説します。
一括返済するメリット
住宅ローンの残債を一括返済すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。
利息分を軽減できる
住宅ローンの残債を一括返済した場合、一番のメリットは利息分を軽減できることです。
利息は返済期間に応じて変動するため、一括返済すると、残りの期間に支払う予定だった利息がなくなります。
また、住宅ローンの契約時に保証会社に保証金を一括で払っていた場合、残りの返済期間に保証金が戻ってくることがあります。
毎月の負担がなくなる
住宅ローンは毎月の生活費の中でも大きな割合を占めます。
返済がなくなると毎月の負担がなくなり、その分家計に余裕ができます。
また、一括返済することでローン滞納がなくなり、自宅を失うリスクがありません。
一括返済するデメリット
住宅ローンの残債を一括返済した際、どのようなデメリットがあるのか詳しく解説します。
手元の資金が大きく減る
ローンの一括返済を行うということは、手元にある資金が一気に減るということです。
一括返済した後、急な支出があると生活が困難になる恐れがあります。
そのため、返済した後の支出について考えなくてはいけません。
子供の教育費がかかる期間や、車の買い替えを検討している時期など、多額の資金が必要になる時期はなるべく避けた方がよいでしょう。
退職金で一括返済を考えている場合も、老後の資金を残して返済できるのか、よく考えて実行する必要があります。
一括返済の手数料がかかる
住宅ローンを一括返済する際、手数料が発生することもデメリットの一つです。
金融機関によっては無料のところもありますが、高いところでは3〜5万円かかります。
残りの返済期間が短い場合は、一括返済する際の利息と手数料を比較してみてください。
住宅ローンは繰り上げ返済が効果的
住宅ローンを一括返済するほどの余裕はないものの、収入が増えたり、貯蓄に少し余裕ができたりした方には、繰り上げ返済がおすすめです。
繰り上げ返済とは、毎月のローン支払とは別に、まとまった金額を返済する方法です。
繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあります。
期間短縮型は、その名の通り返済期間を短縮する方法です。
毎月の支払額は今までと変わりありませんが、返済期間が短くなるため、その分の利息をなくせます。
返済額軽減型は、返済期間を変えずに毎月の支払額を軽減する方法です。
どちらの方法も元金を減らし、その分の利息をなくすことには代わりありませんが、減らせる利息額が異なります。
2つの方法を比較して表にまとめたので参考にしてみてください。
【前提条件】
- 借入金額：3,000万円
- 返済期間：35年
- 固定金利 2.2%
- 毎月返済額：102,485円（ボーナス払いなし）
- 3年後に200万円繰り上げ返済した場合
| 返済内容 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
| 毎月返済額 | 102,485円（変更なし） | 95,213円（7,272円 減） |
| 残り返済期間 | 28年10ヶ月（3年2ヶ月 減） | 32年（変更なし） |
| 支払利息軽減額 | 1,898,343円 | 785,569円 |
ご覧の通り、返済方法によって軽減できる利息の金額が大きく異なります。
期間短縮型の場合、毎月の返済額は変わりませんが、残りの返済期間が短くなるため利息をかなり軽減することが可能です。
一括返済に抵抗がある方は繰り上げ返済を行い、毎月の支払額も減らしたい方は、返済額軽減型を選ぶとよいでしょう。
不動産に関するお問い合わせ住宅ローンの残債を一括返済するやり方
住宅ローンを一括返済する場合の流れは以下のとおりです。
- 金融機関に一括返済の意思を伝える
- 必要書類を用意する
- ローン残債を一括返済する
- 抵当権抹消登記をする
それぞれ詳しく見ていきましょう。
ローン残債を一括返済するときの大まかな流れ
ここでは、順を追って一括返済するときの流れを説明していきます。
①借入している金融機関に、一括返済の意思を伝える
金融機関へ電話または窓口で、インターネットバンキングなどで一括返済したい旨を伝えます。
金融機関によってはインターネットバンキングでは手続きできない場合があるので、事前に確認してください。
②必要書類を用意する
金融機関から、本人確認や住宅ローン契約書など必要書類の提出を求められます。
できるだけ早く書類を用意して金融機関へ提出します。
③返済日確定後、残債を一括返済する
返済日が確定したら、元本残高と返済日までの支払利息が決定します。
その金額を指定口座へ振り込むか、引き落とし口座に返済額を入金し引き落とされる形になります。
その際、一括返済手数料が発生するため、手数料分も用意する必要があります。
銀行別に手続き方法と手数料について表にまとめたので、参考にしてください。
| 一括返済 | みずほ銀行 | 三菱UFJ銀行 | 三井住友銀行 |
| 手続き方法 | 窓口 | 窓口orインターネットバンキング | 窓口orインターネットバンキング |
| 手数料 | 33,000円 | 窓口：33,000円 インターネットバンキング：16,500円 |
窓口：22,000円 インターネットバンキング：5,500円 |
④抵当権抹消登記する
一括返済が完了したら、抵当権抹消登記の手続きを行います。
土地や建物に設定されている抵当権を抹消するには、法務局で登記事項証明書を取得し、抵当権抹消登記申請書を作成して提出します。
この手続きを怠ると、他のローン滞納時に不動産が担保とみなされ、競売にかけられる可能性があるため必ず実施してください。
なお、申請手続きには登録免許税が発生し、登録免許税は1不動産あたり1,000円（例：土地と建物で2,000円）です。
費用を抑える場合は、自分で手続きするのがおすすめですが、司法書士に依頼することも可能です。
なお、抵当権抹消登記の申請はオンラインでも手続きできるので、やりやすい方法を選択するとよいでしょう。
住宅ローンの残債を一括返済するのに最適なタイミングとは？
住宅ローンの残債を一括返済するということは、まとまったお金がなくなってしまうということです。
将来的に考えれば返済総額を減らせますが、タイミングを考えて行うことが重要です。
ここでは、一括返済するのに最適なタイミングについて解説していきます。
住宅を購入してから13年（10年）以降
住宅ローンを一括返済すると、ローン控除が受けられなくなります。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、毎年12月31日時点のローン残高に応じて、借入残高の0.7%が所得税から控除できる制度です。
ローンの返済期間が10年以上、床面積が50㎡以上、自らが居住していることなどの要件を満たせば、13年間（既存住宅は10年間）控除が受けられます。
そのため、ローン控除が受けられる期間が終了したタイミングでの一括返済をおすすめします。
参考：国税庁｜No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
住宅ローンの控除を受けているときは1月以降
住宅ローン控除は各年末時点の借入残高で控除額が決定します。
そのため、控除を受けている期間中に一括返済する場合、1月以降がおすすめです。
12月中に一括返済してしまうと、年末時点の借入残高がゼロになってしまうため、その年の住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。
控除の期間中に一括返済したい方は、住宅ローン控除で減らせる税金と一括返済で減らせる利息を比較し、タイミングを考えて行いましょう。
収支に余裕ができたタイミング
収支に余裕ができたときもタイミングが一括返済するタイミングとしておすすめです
子供が独立して養育費がかからなくなったり、退職金などまとまった収入を得たりと、さまざまが考えられます。
たとえば、今までかかっていた養育費を返済分として積み立てておけば、一括返済することも難しくありません。
また、退職金を返済に当てる場合は、老後の資金を確保した上で一括返済するか、繰り上げ返済するとよいでしょう。
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