買い替え時に知っておくべき住宅ローンの注意点まとめ
住宅ローンの返済中でも新しい家への買い替えは十分に実現できます。
住宅ローンの返済中に買い替えを検討している人に向けて、具体的な方法や注意点を詳しく解説していきます。
住宅ローンが残っていても買い替えできる？
住宅ローンの返済中でも、新しい家への買い替えは可能です。ただし、現在の住宅ローンの残債をどのように扱うかによって、選択できる方法が変わってきます。
主な選択肢として、「買い替え（住み替え）ローン」と「つなぎ融資」の2つの方法があります。
買い替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新しい住宅の購入資金をまとめて借入れできる仕組みです。
一方つなぎ融資は、新しい家を購入してから今の家を売却するまでの一時的な資金を借入れる方法です。
現在の住宅ローンの残高や返済状況、新しい物件の購入時期など、さまざまな要因を考慮して最適な方法を選ぶ必要があります。
買い替えローンを利用したほうがいいケース
住宅ローンの残債と新しい住宅の購入資金をまとめて借入れる「買い替えローン」は、次のような状況で特に有効な選択肢となります。
たとえば住宅ローン残高が売却金額より多く、すぐには返済が難しい場合です。
特に以下のような人におすすめです。
- 今の家のローン残高が物件価値を上回っている（オーバーローン）
- 貯金を切り崩さず、住宅ローンを一括で返済したい
住宅ローン残債のある物件は売却時にローンの残りを一括返済することで売却できますが、売却金や自己資金で返済できない場合、買い替えローンを利用する必要があります。
ただし、買い替えローンにも気をつけるべき点があります。
審査基準が通常の住宅ローンより厳格になる傾向があり、年収や勤続年数などの条件も重視されます。
また、金利が通常の住宅ローンより若干高めに設定されるケースもあるため、長期的な返済計画を立てておきましょう。
つなぎ融資を利用したほうがいいケース
買い替えローン以外につなぎ融資という選択肢もあります。つなぎ融資は売却代金の受領より購入代金の支払いが先に来てしまった場合に、一時的な資金不足を補える短期の融資です。
つなぎ融資が特に有効なのは、以下のようなケースです。
- 新居を先に購入（買い先行）したいが、ダブルローンを利用できない
- 今の家の売却金額でローンが完済できる（アンダーローン）
- 買い替え（住み替え）ローンが利用できない
住み替えの流れの選択肢には売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」があり、買い先行は新しい住宅を先に購入し、引っ越した後に元の家の売却を進めます。
元の家と新しい住宅のダブルローン（ローンの重複）になるかもしれないなど、資金面で問題となりやすい方法です。買い先行で進めたくても住宅ローンが残っている場合、ダブルローンを利用できないケースもあります。
つなぎ融資を利用すれば一時的に資金を補えます。ダブルローンのように返済額が高額になる心配もありません。
一方でつなぎ融資には、住宅ローンより金利が高かったり、扱う金融機関が少なかったりするデメリットもあります。
一時的とはいえ2つのローンを抱えることになるため、返済の見通しはしっかり立ててください。
また、つなぎ融資は比較的短期間での返済を前提としているため、今の家の売却にある程度のめどが立っている状況での利用がおすすめです。まずは不動産会社に相談して、現在の住宅の売却価格を査定してもらうところから始めるのがよいでしょう。
ちなみに住宅ローンが残っている物件は、「売り先行」での売却が一般的です。
買い替えローンの審査が厳しい理由！審査に通るコツも
買い替えローンは通常の住宅ローンと比べて審査が厳しくなる傾向にあります。
2つの物件に関わる借入れを一本化することで、購入する物件の価値を上回る借入れとなるため、銀行側のリスクが高くなるからです。
審査で特に重視されるポイントは、以下の通りです。
- 年収に対する借入額の割合
- 現在のローンの返済履歴
- 勤続年数や雇用形態
- 今の家の売却金額
たとえば現在の住宅ローンを一度も延滞せずに返済している実績などが、重要なポイントです。
買い替えローンの審査に通らない場合はつなぎ融資を利用する
買い替えローンの審査に通らなかった場合でも、つなぎ融資という選択肢が残されています。
つなぎ融資は比較的審査が通りやすい傾向にあります。借入れ期間が短いため、利息負担も少ないです。
ただし、つなぎ融資を利用する際は以下の点に注意が必要です。
- 金利が比較的高め
- 今の家の売却見込みが重要
- 売却できなかった場合は、相場よりも安価で買取が条件になっていることもある
特に、現在の住宅の売却可能性は重要な判断材料となります。
事前に不動産会社による査定を受け、適正な売却価格や売却にかかる期間など、具体的な見通しを立てておくとよいでしょう。
買い替えに関するお問い合わせ住宅ローンが残っている場合の住み替えの流れを解説
住宅ローンが残っている状態での住み替えには、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
どちらの方法を選ぶかによって、必要な資金計画や手続きの流れも変わってきます。
まずは、それぞれの特徴を見ていきましょう。
売り先行での流れやメリット
売り先行とは、現在の住宅を売却してから新しい物件を購入する方法です。
売り先行の基本的な流れは以下です。
- 今の住宅の売却活動をスタート
- 売買契約が成立
- ローンの残債を売却代金で返済
- 新居の購入活動を開始
- 新規の住宅ローンを組んで購入
売り先行のメリットは、資金面での見通しが立てやすい点です。今の家の売却金額が確定するため、新居の予算が明確になります。「住み替えローン」も利用できます。
また、一時的に2つのローンを抱えることもないため、返済の負担も抑えられます。
ただし売却から購入までの間、一時的な住まいが必要になる可能性があります。
具体的に、売り先行がおすすめな人は、以下の通りです。
- 資金計画を確実に立てたい
- ダブルローンのリスクを避けたい
- 家の売却金額よりローン残高が大きい（オーバーローン）
- 一時的な賃貸住まいも許容できる
住み替えは一般的に「売り先行」で進めます。家の住み替えは「返済中のローンが完済できるか」にかかっていると言えます。今の住宅ローンを完済できる貯蓄があるか、すでに欲しい物件が決まっているなどのケースを除き、通常は売り先行を選びます。
買い先行での流れやメリット
買い先行は、新しい家を先に購入してから、現在の住宅を売却する方法です。
買い先行の基本的な流れは以下です。
- 新居の購入活動をスタート
- つなぎ融資などで資金を調達
- 新居を購入・引っ越し
- 現在の住宅を売り出し
- 売却完了後、つなぎ融資を返済
買い先行の最大のメリットは、引っ越しの時期を自由に選べる点です。子どもの学校の都合や仕事の異動など、タイミングを合わせやすいのが特徴です。
また、今の家に住みながら余裕をもって新居を探せます。
ただし、一時的にダブルローンとなるため、返済計画は慎重に立てる必要があります。
なお買い先行で不安な場合は、買取保証を活用する方法もあります。ただし、買取保証に頼りすぎると、市場価格より低い金額での売却を余儀なくされる可能性もあります。
まずは通常の不動産仲介での売却を検討し、時間的な制約や事情によって買取保証の利用を考えるのがよいでしょう。
具体的に、買い先行がおすすめな人は、以下の通りです。
- 引っ越し時期を確実に決めたい
- つなぎ融資の返済に対応できる
- 家を売却した金額で住宅ローンを完済できる（アンダーローン）
- 今の家の売却にある程度の見通しがある
- 新居探しを余裕をもって進めたい
住宅の買い替えは人生の一大イベントです。
不動産会社や金融機関の専門家に相談しながら、慎重に進めていきましょう。
まずは複数の不動産会社に現在の住宅の査定を依頼し、具体的な売却価格の目安を把握することから始めることをおすすめします。
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