相続した不動産にかかる税金はいくら？相続後の所有や売却にかかる税金も紹介
相続した不動産は、所有や売却、かかる税金など、考えなければいけないことがたくさんあります。
相続した不動産の評価方法、相続税がいくらになるのか、相続税がかからないケース、そして相続後に所有や売却する際に発生する税金について詳しく解説します。
相続した不動産にかかる税金
相続が発生すると被相続人の遺産を引き継いだ相続人に、相続税の申告・納付が必要となる場合があります。
相続した土地・建物の評価額をどのように計算するのか、相続税が課せられる条件を解説します。
不動産の評価額と相続税
相続発生後は、相続した土地・建物の評価額を算定する必要があります。それぞれ次のような方法で算定します。
（1）相続した土地
土地の評価額を算定する場合、「路線価方式」または「倍率方式」を利用します。
- 路線価方式：路線価に基づき土地を評価する方法
- 倍率方式：路線価が定められていない地域の土地を評価する方法
路線価や倍率方式の計算で必要な評価倍率は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から確認ができます。
（2）相続した建物
建物の評価額を算定する場合は、市区町村役場から毎年送付される「固定資産税課税明細書」の記載額を確認しましょう。
明細に建物の固定資産税評価額が1,400万円と記載されていたならば、建物の相続税評価額は1,400万円となります。
相続した土地の計算①：路線価方式
路線価とは道路に面する土地1㎡あたりの評価額であり、この路線価に各種補正率（奥行価格補正率や奥行長大補正率など）や土地面積をかけて算定します。
計算式は「路線価×各種補正率×土地面積」となります。具体例をあげ、算定してみましょう。
- 路線価：24万円
- 各種補正率：1.0
- 土地面積：300㎡
路線価24万円×各種補正率1.0×土地面積300㎡＝7,200万円
この場合、土地の相続税評価額は7,200万円となります。
相続した土地の計算②：倍率方式
相続した土地に路線価が定められていなかった場合の評価方式です。土地の固定資産税評価額に倍率をかけて算定します。
計算式は「固定資産税評価額×倍率」となります。固定資産税評価額は固定資産税課税明細書や固定資産評価証明書で、倍率は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認します。
具体例をあげ、算定してみましょう。
- 固定資産税評価額：4,000万円
- 倍率：1.1
固定資産税評価額4,000万円×倍率1.1＝4,400万円
この場合、土地の相続税評価額は4,400万円となります。
不動産の相続税はいくらまでならかからない？
被相続人の土地・建物を相続したからといって、必ず相続税の申告・納付をしなければいけないわけではありません。
被相続人の負債（借金など）や葬儀費用、基礎控除を相続財産の価額から差し引けます。
具体例をあげ、相続税の計算をしてみましょう。
- 被相続人の相続財産の合計：6,000万円
- 法定相続人：4人
- 土地の評価額：3,000万円
- 建物の評価額：1,000万円
- 借金：500万円
- 葬儀費用：300万円
まず被相続人の借金と葬儀費用を控除します。
相続財産の価額6,000万円－（借金500万円+葬儀費用300万円）＝5,200万円
次いで相続の基礎控除を差し引きます。
相続の基礎控除は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」
法定相続人は4人なので以下のとおりです。
3,000万円+600万円×4人＝基礎控除額5,400万円
5,200万円－基礎控除額5,400万円＝－200万円
本ケースでは相続税が0円となり、相続税の申告・納付は不要です。
相続不動産に関するお問い合わせ補足：相続登記には登録免許税がかかる
相続した財産の価額によっては、相続税の申告・納付が不要となるケースも多いです。
ただし、相続登記を行う際は相続人に「登録免許税」が課せられます。
被相続人の不動産を相続人の所有とするならば、相続登記をしなければいけません。相続登記は2024年4月1日から義務化されるので注意しましょう。
登録免許税は相続不動産の固定資産評価額に0.4％の税率をかけ計算します。
たとえば、相続不動産の固定資産評価額が5,000万円の場合は、以下のように計算します。
固定資産評価額5,000万円×税率0.4％＝20万円
相続した不動産の税負担を軽減できる特例や制度
相続税の負担を軽減できるのは、相続税の基礎控除だけではありません。
こちらでは「配偶者の税額の軽減」と「小規模宅地等の特例」を紹介します。
配偶者の税額の軽減
被相続人の配偶者であれば相続で取得した遺産額が、次の金額のどちらか多い金額まで非課税となる制度です。
- 1億6,000万円
- 法定相続分相当額
本制度を受けるためには、被相続人が死亡した事実を知った日の翌日から10カ月以内に、被相続人の住所地を管轄する税務署へ申告する必要があります。
配偶者の税額の軽減は条件を満たす場合、通常否定されることはありませんが、申告が虚偽であった場合には、申告された内容の正確性を確認するために税務調査が行われることがあります。
違反した場合は重加算税が課されますので、申告は正直に行いましょう。
参考：国税庁「配偶者の税額の軽減」
小規模宅地等の特例
相続した土地の評価額が大幅に減額される制度です。被相続人が住んでいた土地、事業・賃貸用で所有していた土地が対象となります。
一定の要件を満せば評価額の5割〜8割が減額可能です。
宅地の使用目的ごとに適用される限度面積、減額される割合は異なります。
（1）宅地の使用目的：居住
| 宅地の使用目的 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 被相続人の居住に利用（特定居住用宅地等） | 330㎡以内 | 80% |
（2）宅地の使用目的：事業
| 宅地の使用目的 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 貸付事業以外の事業用（特定居住用宅地等） | 400㎡以内 | 80% |
| 法人に貸付、当該法人の事業（貸付事業を除く）用
（a）特定同族会社事業用宅地等 |
（a）400㎡以内
（b）200㎡以内 |
（a）80%
（b）50% |
| 法人に貸付、当該法人の貸付事業用（貸付事業用宅地等） | 200㎡以内 | 50% |
| 被相続人等の貸付事業用（貸付事業用宅地等） | 200㎡以内 | 50% |
本特例を適用するには、基本的に被相続人との同居が条件（配偶者は同居不要）となるので注意が必要です。
本制度を受けるためには、被相続人が死亡した事実を知った日の翌日から10カ月以内に、被相続人の住所地を管轄する税務署へ申告する必要があります。
参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
相続後、所有や売却にかかる税金
被相続人の不動産を相続人が引き継いだ場合、以後も税金が課されます。相続不動産の所有、または売却した場合にかかる税金を紹介します。
所有にかかる税金
相続した不動産を所有していると、「固定資産税」と「都市計画税」が課税されます。
固定資産税は固定資産の所有者に課される税金で、都市計画税とは都市整備等の費用に充てるための税金です。
どちらも市区町村役場から納税通知書が送付され、年4回分を各期限までに納めます。固定資産税の税率は1.3〜1.4%程度、都市計画税の税率は0.1〜0.3%程度です。
売却にかかる税金
相続不動産を売却し売却益が出れば「譲渡所得」となり、所得税と住民税を納めなければいけません。
なお、所有期間が5年以下か5年超かで税率も変わってきます。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：譲渡所得金額×税率約40％
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：譲渡所得金額×税率約20％
所有期間は、譲渡した年の1月1日が基準となります。たとえば、2018年3月20日から所有し、2023年4月20日に譲渡した場合、譲渡した年の1月1日時点では所有期間は4年10カ月となり、短期譲渡所得とみなされます。
その他、短期・長期いずれの場合も、2037年まで所得税額に対し復興特別所得税2.1％が課せられます。
相続不動産に関するお問い合わせ