遺産相続した不動産の分け方を紹介！共有には注意が必要？

不動産は現預金や有価証券のように、簡単に切り分けることができません。そのことが、不動産の相続を難しくしている理由のひとつです。

間違った分け方をしてしまうと、大きな損失を生んでしまったり、せっかくの財産を活用できずに塩漬け状態になってしまうことも考えられます。

相続する不動産の分け方には、主に4つの方法がありますが、その方法の特徴、メリットとデメリットをしっかりと理解してトラブルのない相続にしましょう。

【前提】遺産はどのようにして分けるのか？

遺産を相続する場合、遺言書があるかないかによって、分割の進め方が変わってきます。

遺言書がある場合は、遺言書の通りに相続をしていきます。遺言書でどのように相続分を指定するかは、遺言者の自由であり、相続の場合は、遺言者の意思が最優先となります。

遺言書がない場合は、相続人全員が参加した上で、協議内容に従って相続人がそれぞれの相続分を決めていきます。これを遺産分割協議といいます。

遺産分割協議は、相続人それぞれの意向があるので、簡単に合意形成に至るとは限りません。相続人同士で協議を重ねても合意がなされない場合は、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てることになります。

それでも合意形成がされない場合は、裁判ということになります。できれば、裁判という最悪のケースにはもっていきたくないものです。

以上のように、相続が発生したあとに、相続人の間でもめごとを起こさないためにも、事前の対策として、遺言書を作成しておくということは有効です。

不動産相続の4つの分け方

不動産を相続する際、相続人の間で分割する方法として、以下の4つがあります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有

現物分割

現物分割は、不動産をそのまま分割して相続する方法です。最もシンプルで手続きも簡単な方法です。

道路に面した大きな土地などは、そのまま相続人の数で分割していくことも可能です。しかし、そのような都合のいい不動産だけというわけにはいきません。

実際には、現物の不動産を均等に分けていくことは難しく、不動産が分割できるかどうかという問題が出てきます。小さな土地や形の悪い土地を分割してしまうと、その土地を活用することができなくなり、不動産としての価値がなくなってしまうこともあります。また、そもそも建物は、分割することができません。

代償分割

代償分割は、特定の相続人が代表して不動産を相続し、その他の相続人にそれに見合った金銭を渡す方法です。

相続人のなかに、不動産よりも現金などの財産が欲しい人がいる場合には有効な方法といえます。また、自宅が相続の対象になっている場合など、特定の相続人がそのまま住み続けなければならず、分割できないような場合などに、この方法が用いられます。

ただし、代償金の金額が適正なものかどうかを判断することは非常に難しい問題です。どの価格を基準に、代償金の金額を算出するのかという点で相続人の間でトラブルが生じやすくなります。

また、代償金を支払うための現金が用意できなければ行えないことなど、この手法を使うにはいくつかクリアしなければならない課題があります。

換価分割

換価分割は、相続する不動産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。

そのままの形で分割することが難しい不動産も、現金化することで、自由に分割することが可能となります。相続人が、不動産で相続することを望んでいない場合にも有効な方法といえます。

他の手法に比べ、最も公平に財産を分割する方法となり、トラブルも起こりにくいです。しかし、その不動産に市場的な価値がなく売却ができない場合はこの手法はとれません。

また、限られた期間で売却をしなければならないので希望通りの金額で売却できず市場の相場よりも安く売却せざるを得ないこともあります。

共有

1つの不動産を、相続人全員で共有する方法です。

法律用語で「共有」とは、あるものを複数人で持ち合うことを意味します。不動産を複数人で持ち合うことを、「共有名義」といいます。たとえば、1つの不動産を3人で平等に所有している場合、各共有者の持分は1/3ということになります。

不動産を共有名義で相続すると、相続人それぞれが、「共有持分」に応じて不動産を所有することになります。簡単そうに思えますが、実は、この「共有」という手法が、後々一番トラブルが発生するものとなっています。次章で詳しく解説します。
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不動産の共有はトラブルが多い

共有名義の場合、相続した不動産が売却や有効活用ができなくなるなど、塩漬け状態になってしまうことも考えられます。安易な考えから、共有持分で相続することには注意が必要です。

ひとりの判断で使用・収益・処分などができない

本来、自分のものであれば、その物を自由に、使用（自分で使うこと）・収益（貸して利益をあげること）・処分（売却すること）ができるのが原則です。不動産も単独名義であれば、自由に使用・収益・処分することができます。

しかし、共有の不動産の場合は、自分ひとりの考えで使用・収益・処分することができなくなります。それが、最大の問題点といえます。

たとえば、借り手が見つかったとしても、単独で、契約することができません。最低でも「共有持分の過半数の同意」が必要となります。共有者と近しい間柄であればいいのですが、疎遠になっている共有者と連絡を取り合い、合意形成を図っていくのはとても大変な作業です。

もっと大変なのが売却しようとする場合です。共有の不動産を売却しようとするときには、「共有者全員の同意」が必要となります。共有者の中で、ひとりでも、売却の条件に納得がいかない人がいれば、その不動産を売却することができません。

共有になっているがゆえに負の財産に

共有されている不動産は、処分や活用に大きな制限を受けることになります。

収益を生んでいない共有不動産であっても、共有者は、毎年管理費や固定資産税等の費用を払い続けなければなりません。せっかくの財産としての不動産を相続したとしても、共有財産となっていることで、負の財産という状態になっているケースも多いです。

また、共有の状態が解決されないまま、代替わりで相続が繰り返されると、どんどんと共有者が増えていきます。代替わりが進んでいくと、会ったこともない人が共有者の一人になっていることも起こり得ます。

このように、持分が細分化されていくと、共有状態を解決していくことは、ほぼ不可能な状態になってしまいます。

相続登記が義務化される

遺産分割とはすこし少し違う目線ですが、不動産相続に関して、2024年に大きな法改正があるため、きちんと理解しておく必要があります。

2024年4月1日から相続登記が義務化

これまでは、相続したとしても登記する義務はありませんでしたが、2024年4月1日からは、相続した不動産は必ず名義変更の登記をしなければなりません。

相続した不動産の名義を変えることは費用も掛かり面倒ということもあり、価値のない土地を中心に、相続しても名義変更をしないケースが多く存在しました。その結果、日本全国には、九州よりも大きな面積の所有者不明の土地が存在するに至りました。

所有者不明の土地が多くあることは、万が一災害が起こった際の災害復興の妨げになったり、国土の荒廃化が進むといったデメリットが生じてしまいます。このような理由から、今回の法改正につながりました。

不動産を相続した相続人は、相続から3年以内に名義変更をしなければならず、理由もなく名義を変えなかった場合は、10万円以下の過料に課せられることになります。

早いうちに専門家に相談を

不動産を相続するには、注意をしなければいけないことがたくさんあります。

ひとたび相続の仕方を間違えてしまうと、不動産を売却することも、活用することもできなくなってしまいます。また、本来その不動産が持つポテンシャルを最大限に発揮できないことにもなってしまいます。

不動産を相続する際に、そのようなことにならないためには、事前の対策がとても重要になってきます。事前の対策は、早いに越したことはありません。まずは、専門家に相談し、どのように不動産を相続していくかについて相談することが大切です。

相続不動産の相談先は、不動産会社や司法書士、税理士などが該当します。相続を間近に控えている方は、トラブルを起こすことなく、円滑に不動産を相続していくために行動していくことが重要です。
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