相続不動産の売却にかかる税金は3つ！利用できる特例や確定申告についても解説

2023/07/27

相続不動産を売却する際にかかる主な税金は3つあります。相続はトラブルが起こりやすく、必要となる費用をあらかじめ確認しておくことはトラブル防止にもつながります。

相続不動産の売却時に利用できる特例や売却後の確定申告についても解説するので、参考にしてください。

相続不動産の売却にかかる税金は3つ

相続税の支払い目的や、管理上の理由で相続した不動産を売却するケースは珍しくありません。

ここでは相続不動産の売却にかかる3つの税金と、税金以外にかかる費用について紹介します。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に必要となる税金です。不動産を売却する際に結ぶ売買契約書には、収入印紙を貼る必要があります。

契約書に収入印紙を貼り、消印をすることで納税とみなされます。売買契約の金額により納付する印紙税は異なるため、以下の表を参照してください。

売買金額	原則的な税額（円）	軽減税率（円）
10万円超～50万円以下	400	200
50万円超～100万円以下	1,000	500
100万超～500万円以下	2,000	1,000
500万超～1,000万円以下	1万	5,000
1,000万超～5,000万円以下	2万	1万
5,000万超～1億円以下	6万	3万
1億円超～5億円以下	10万	6万
5億円超～10億円以下	20万	16万
10億円超～50億円以下	40万	32万
50億円超	60万	48万

印紙税には軽減税率が設けられており、以下の2点に該当していれば対象となります。

不動産の譲渡に関する契約書の記載金額が10万円を超える
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるもの

印紙税はほかの納付税と比べて低額にはなりますが、それでも売却金額によっては10万円単位になります。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

相続した不動産を相続人の名義に変更する際、登録免許税がかかります。

「どうせ売るのに名義変更の必要はないのでは」と考えるかもしれませんが、故人を売主にすることはできません。被相続人から新たな持ち主（相続人）へ変更する必要があります。登録免許税の税額は以下のとおりです。

登録免許税＝不動産の価額×0.4％

不動産の価額とは、自治体が管理している固定資産課税台帳の価格です。価格が3,000万円の不動産の場合は、登録免許税は12万円となります。

3,000万円×0.4%＝12万円

譲渡所得税

不動産を売却して出た利益（譲渡所得）に課せられる税金が譲渡所得税です。まずは譲渡所得を求め、そこに一定の税率をかけていきます。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費は売却不動産を取得するための費用を指します。相続の場合は、被相続人が不動産を買い入れた購入代金や、当時の仲介手数料などが該当します。当時の売買契約書が手元になく購入代金が不明な場合は、売却価格の5％相当額を取得費とみなします。

譲渡費用は不動産を売却する際の費用を指します。仲介手数料や書類発行手数料などが該当します。

譲渡所得にかかる税率は、その年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかで、税率は変わります。

5年超（長期譲渡所得）：20.315%
5年以下（短期譲渡所得）：39.63%

被相続人が不動産を取得してから5年以内の売却となると、税率が高くなるため注意しましょう。

税金以外かかるもの

相続が発生すると、相応に費用がかかります。まず頭に浮かぶのは相続税ではないでしょうか。税金以外にかかる費用について解説します。

相続税

相続で財産を引き継ぐ場合に課せられるのが相続税です。不動産も例外ではありません。

相続税はすべての財産の評価額を合計し、そこから基礎控除を引いてもプラスとなった場合に納税義務が発生します。基礎控除額は相続人の数によって変わります。

基礎控除額＝3,000万円+（法定相続人の人数×600万円）

以下の速算表は、課税価格に応じた税率と控除額です。

課税価格	税率（％）	控除額（円）
1,000万円以下	10	－
3,000万円以下	15	50万
5,000万円以下	20	200万
1億円以下	30	700万
2億円以下	40	1,700万
3億円以下	45	2,700万
6億円以下	50	4,200万
6億円超	55	7,200万

引用：国税庁「相続税の税率」

広大な土地や不動産価値の高いエリアの場合、相続税が1億円以上となることもあります。相続税が払えず、不動産をやむなく手放す例も珍しくありません。

書類取得費用

不動産の相続にあたっては、多くの書類の用意が必要となります。

登記申請書
遺産分割協議書
被相続人の戸籍謄本
相続人全員の住民票
相続人全員の印鑑証明書
固定資産税納税通知書
相続関係説明図
収入印紙
登録免許税印紙納付台紙

戸籍は、故人が生まれてから亡くなるまですべてにつながるものを用意します。自治体をまたいで取り寄せることも多く、遠方の場合は送料もかかります。

一つひとつは数百円程度ですが、量が多いので積み上げるとそれなりの金額となります。

仲介手数料

不動産を売却するにあたって、買い手を探すために不動産会社を間に入れることも多いでしょう。その際、成功報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料の上限額は法律で定められております。

（売買価格×3～5％＋2～6万円）＋消費税

取引価格により異なるため、以下の速算表を参照にしてください。

不動産の取引価格	手数料の上限
200万円以下	5%
200万円超400万円以下	4%＋2万円
400万円超	3%＋6万円

不動産売買価格が5,000万円だった場合、仲介手数料の上限は以下のとおりです。

（5,000万円×3%+6万円）＝156万円（税抜き）
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相続不動産の売却時に利用できる特例とは

ここまで相続における不動産売却の税金を見てきました。高額となりがちな税金ですが、救済措置として特例控除も設けられています。

条件に該当した場合は税金負担を大きく下げられるため、見逃さないようにしましょう。

相続空き家の3000万円特別控除

平成28年の税制改正により、「被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の3,000万円特別控除」が新設されました。

居住者がおらず空き家状態だった家を相続した場合が対象となります。この特例を活用することで、譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられます。5,000万円の譲渡所得だった空き家物件に対して、3,000万円控除を使った場合は以下のとおりです。（物件は5年超保有）

（5,000万円－3,000万円）×20.315%＝約406万円

仮に特例を使わないと、5,000万円に対してそのまま税金が課せられるので、その譲渡所得税は1,015万円にもなります。なお、特例を受けるには以下の条件があります。

昭和56年3月31日以前に建築された建物
相続の開始直前に被相続人が一人暮らしだったこと
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しているもの
譲渡の対価の額が1億円以下のもの
相続から譲渡（売却）まで空き家状態のもの

築年数や相続からの期間に縛りがあるため、一度確認しておくとよいでしょう。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

取得費加算の特例

所得費加算の特例は、支払った相続税の一部を不動産の取得費に組み入れることのできる制度です。相続税の一部を取得費とすることで、譲渡所得税を抑えられます。

取得費加算の特例を受けるためには、以下の条件があります。

相続または遺贈によって財産を取得
相続税が課税されている
相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している

なお、売却を相続税の申告期限から3年以内に売却するという期限の縛りがあるため注意しましょう。

参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

売却後は確定申告が必要？

確定申告は、1年間の所得に対して税金を正しく計算し、申告・納税する手続きです。

会社員であれば会社経由で所得税の精算が行われますが、不動産所得や譲渡所得などがある場合は、個別に確定申告をする必要があります。

確定申告の対象者

不動産の売却によって利益が出たら、所得税を支払う義務が生じます。譲渡所得は「申告分離課税」です。「総合課税」の給与所得や事業所得と区別して計算します。

取得費と譲渡にかかった費用を計算し、1年間どのような収入があったかをまとめ、譲渡所得金額を計算して納税金額を算出します。確定申告を行う手順は以下のとおりです。

必要な書類の用意
譲渡所得の計算
申告書類の記入
税務署に書類を提出

なお、確定申告は不動産のある地域ではなく、納税者の住んでいる地域の税務署に提出するので注意してください。

確定申告の期限

確定申告には期限があります。譲渡所得に関する確定申告は、売却日の翌年2月16日〜3月15日に提出します。

確定申告をしなかったり、期限を超過したりすると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが科せられるので注意しましょう。しかしながら、個人が1から行うには、書類も多く煩雑なのも事実です。ノウハウを持つ税理士や不動産会社、税務署に相談するとよいでしょう。

確定申告に必要な書類

不動産売却で譲渡所得があった場合は、通常の確定申告に加えて個別の書類を用意します。必要な書類は以下のとおりです。

譲渡所得の内訳書
確定申告書第3表（分離課税用）
確定申告書第一表及び第二表
不動産売却や特例に関係する書類

必要書式は、税務署もしくは国税庁のホームページで入手できます。特例や軽減税率を受ける場合、戸籍の附票の写しや売買契約書などを別途用意する必要があります。書類準備の際は税理士や税務署、または不動産会社などへ確認をし、漏れのないようにしましょう。
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