家の売却時に注意すべきオーバーローンとは。対策や具体的な売却方法を紹介
家を売却するときに、まず確認したいのが「オーバーローン」であるかどうかです。オーバーローンとは、家の売却代金よりも住宅ローン残債のほうが高く、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態のことをいいます。
オーバーローンを調べる方法やオーバーローンであった場合の売却方法について紹介します。
家を売却してもローンが残る「オーバーローン」
オーバーローンとは、家の売却代金よりも住宅ローン残債のほうが高い状態のことをいいます。たとえば、家の売却代金が1,500万円で、住宅ローン残債が2,000万円の場合、家の売却代金だけでは住宅ローンを完済するのに500万円不足してしまいます。
オーバーローンであることの不都合や、オーバーローンになってしまう原因について紹介します。
オーバーローンの状態では基本的に家は売却できない
多くの人は家を購入する際に住宅ローンを組みます。住宅ローンは数千万円単位の貸付であることが多く、家に抵当権が設定されます。
抵当権とは、返済が困難になった際に金融機関が物件を強制的に売却し、資金を回収できる権利です。基本的には、住宅ローンが完済されるまで抵当権が設定されたままです。そのため、オーバーローンで家を売却する場合、金融機関からすると貸したお金が完済されていない状態であるため、抵当権は設定されたままです。買い手からすると、抵当権付きの家はいつ差し押さえられるかわからないため、購入したいとは思いません。
このようにオーバーローンの家は買い手が見つかる可能性が低く、基本的には売却できません。
オーバーローンになる原因
オーバーローンは決して珍しい事例ではありません。主な原因は以下のとおりです。
- 借入額が大きい
- 借入後すぐに売却する
- 建物の経年劣化
住宅ローンを契約して数年以内の売却であっても、10年以上経過している場合であってもオーバーローンになってしまう可能性は十分にあります。
購入後数年での売却であれば、借入額の大きさや返済計画によってはオーバーローンになってしまうでしょう。また、家に限った話ではありませんが、新品は購入した時点で中古扱いとなり、資産価値が下落します。そのため、借入後すぐの売却はオーバーローンになりやすいです。
一方で、借入から一定期間が経過した場合であっても、オーバーローンになるケースはあります。家は経年劣化によって徐々に資産価値が下落するため、オーバーローンになりやすいです。
お問い合わせオーバーローンを調べる方法と残債との差額を減らす工夫
オーバーローンの場合、家の売却が厳しくなるため、売却を検討する際は事前に調べる必要があります。ここでは、オーバーローンかどうかを調べる方法について解説します。加えて、オーバーローンだった場合に、売却できるようにするための工夫も解説します。
オーバーローンかどうか調べる方法
オーバーローンかどうか調べる方法は以下の3ステップです。
- 住宅ローン残債を調べる
- 過去の売却事例を調べる
- 不動産会社に家の査定を依頼する
まずは住宅ローン残債を調べましょう。契約後に郵送される「返済予定表」や金融機関のwebサイト、窓口で確認できます。
次に過去の事例から売却価格の相場を調べます。相場を調べることは必ずしも必要ではありませんが、相場を把握しておくことで相場より安く売却してしまうといった事態を防げます。相場は国土交通省の「土地総合情報システム」などで調べることが可能です。周辺の同条件の家がいくらで売却されたか調べてみてください。
最後に、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。査定結果が出たら、査定価格と住宅ローン残債の額を比べます。ここで注意したいのが、査定価格で必ず売却できるとは限らないことです。これは、買い手が付かずに販売価格を途中で下げたり買い手から価格交渉が入ったりするケースが考えられるからです。このような点にも考慮し、オーバーローンになるのかどうかを判断しましょう。
オーバーローンの差額を減らす方法
オーバーローンとなってしまう際に、少しでも住宅ローンとの差額を減らすための方法を紹介します。
- 家を高く売る
- 仲介手数料を交渉する
- 諸費用を抑える
家を高く売る
単純な話ですが、家を高く売ることができればオーバーローンの差額が減ります。不動産会社の査定価格をもとに、売り出し価格は売主が決めます。売り出し価格を安く設定してしまわないように注意しましょう。適正価格よりも高めに設定することもできますが、買い手が見つかりにくくなってしまう点には注意が必要です。
仲介手数料を交渉する
家を売却しても売却代金が100%手元に入るわけではありません。不動産会社に支払う仲介手数料や売買で発生する税金などを差し引いた金額が手元に入ります。これらの金額を少しでも抑えられると、オーバーローンの差額を減らすことが可能です。
仲介手数料は不動産会社にとって大切な利益となるため、交渉すれば必ず減額してもらえるわけではありません。ご自身の背景を説明し、誠意をもって交渉してみてください。基本的には厳しいですが、多少減額してもらえる可能性があります。
諸費用を抑える
諸費用には税金のほかにも、売却に関連する登記の司法書士への報酬やハウスクリーニング代など、さまざまな費用が発生します。一部、節約できる諸費用もあるため、事前にシミュレーションをし、少しでも抑えられるように工夫してみてください。
オーバーローンでも家を売却する方法
オーバーローンで家の売却が難しい理由は、抵当権が設定されているためです。そのため、オーバーローンであっても抵当権を外すことができれば、家の売却は可能です。具体的な方法について紹介します。
自己資金で住宅ローン残債を支払う
預貯金を中心とした自己資金を使い、家の売却代金と合わせて住宅ローンを完済する方法です。
しかし、家を売却したあとは新しい家が必要となり、賃貸で暮らすのであれば初期費用が発生します。自己資金を大きく減らしてしまうと、急なケガや病気に対する備えが不足してしまうおそれがあります。ほかにも冠婚葬祭や車の故障といった急な出費への対処が困難になるかもしれません。
不足分を自己資金でまかなう場合は、このような点も踏まえて検討してください。
別のローンを借りる
売却代金だけでは不足する住宅ローン残債を、新しくローンを借りて返済する方法です。
転職や転勤などが原因で家を売却する人の中には、別の地域で新しい家を購入するケースがあります。このようなケースでは、住み替えローンを利用できます。住み替えローンは新しい家の購入代金に住宅ローン残債が加算されるため、必然的に借入額が大きくなってしまう点に注意が必要です。借入額が大きくなると審査が厳しくなったり毎月の返済額が大きくなったりします。
また、住み替えローンは売却と購入の決済日を同日にしないといけないケースが多く、スケジュール調整が難しいです。
住み替えローンのほかには、無担保ローンを借りて返済する選択肢があります。資金の使い道が限定されないフリーローンであれば、住宅ローン残債の返済に充てられます。ただし、無担保ローンは住宅ローンと比較すると金利が高い傾向にある点に注意が必要です。
任意売却
家を売却したい人の中には、すでに住宅ローンを滞納している人もいるでしょう。そのような人の場合、任意売却という方法で家を売却することになります。
任意売却とは、金融機関の合意を得て家を売却する方法です。オーバーローンで住宅ローンが完済できない場合であっても、抵当権を外してもらうことで売却ができます。住宅ローンの滞納が続くと家を差し押さえられてしまい、競売によって強制的に売却され、金融機関はその売却代金を回収します。競売で回収する売却代金よりも任意売却による売却代金のほうが高い傾向にあるため、金融機関にとってもメリットのある売却方法です。
しかし、任意売却にはタイムリミットがあります。具体的には、競売の開札日の前日までに売却を完了させなければいけません。そのため、任意売却は不動産会社への相談を早めにする必要があります。
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