任意売却と競売の違いや関係性をわかりやすく紹介。どちらが得なのかも解説

住宅ローンを滞納してしまい、どうしても支払いの目途が立たなくなった場合は、不動産を売却してその代金を返済に充てるという手段があります。具体的な売却方法として、任意売却と競売が挙げられますが、それぞれは何が違い、どちらがお得なのでしょうか。

結論から言うと、金銭面やその他の点で任意売却のほうが多くのメリットを享受できます。それぞれについて基本的な知識を得られるよう、詳しく解説します。

任意売却と競売の違い

競売と任意売却を大まかに比較した結果が、以下の表です。それぞれの基本的な部分にも触れながら、違いを紹介します。

項目	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い価格	市場価格の約5～7割
プライバシー性	高い（通常の売却と同程度）	低い（新聞やホームページ上で公開）
諸費用	売却代金から捻出可能	持ち出し
引越費用	交渉次第	持ち出し
残債の返済	分割返済が可能	基本的に一括返済
個人の意思	ある程度考慮される	基本的に考慮されない

競売は債権者が行う資金回収方法

競売とは、返済の難しくなった資金を回収するため、銀行などの債権者が債務者の持つ不動産を処分して借金を回収するものです。これを抵当権の実行といいます。住宅ローンに関しても例外ではなく、一定期間滞納した場合に債務不履行とみなされ、抵当権が実行されてしまいます。

しかし、支払ができなければすぐに抵当権が実行されるという訳ではなく、段階を踏んで催促などが行われ、それでも滞納が続く場合にのみ競売手続きに入ります。滞納して1カ月程度の段階では、金融機関などからの電話やメールなどに応じてすぐに入金すれば特に問題はありません。

滞納が2〜3カ月分になると、催告書や督促状といった強めの文章が送られてきます。ここでも返済できず滞納が4〜5カ月になると、保証会社による代位弁済の手続きが行われ、いよいよ後戻りできなくなります。

競売手続きに入るのは、おおむね滞納期間が6カ月〜10カ月を経過した頃といわれています。

競売されると自己破産の可能性も

競売の特徴としては、当事者の意思とは無関係に手続きが進むことや裁判所主導で手続きが行われることなどが挙げられます。

競売の結果、落札者が決定して所有権移転登記が完了すると、元の所有者が住み続けることは不法占拠と見なされるため、転居先を探さなければなりません。退去せずにいると、裁判所を通じて強制的に運び出しなどが行われるので、迅速な対応が必要です。

また競売は、市場価格より大幅に低い値段で売却されてしまう可能性が高いことにも注意が必要です。売却金を手に入れてもローンの残債の返済資金としては十分ではなく、分割返済が認められない場合は、最悪自己破産という選択肢も視野に入れなければなりません。

自己破産すれば自身の返済義務はなくなりますが、新規のローンが組みにくくなるうえに、連帯保証人に一括返済請求が行われ、多大な迷惑をかけることになります。

任意売却とは一般市場での不動産売却

任意売却とは、債務を返済できない債務者自身が、競売手続きではなく債権者との合意のもと、一般市場で不動産を売却するものです。売主と買主が、当事者同士の意思で契約締結するという点で、通常の不動産売買と変わりないともいえます。

任意売却が競売よりも特に有利な点として、市場価格と大きく変わらない金額で売却可能なことが挙げられます。金融機関にとっても、競売に持ち込まれて低い金額で売却されるより、任意売却で少しでも多く回収できる方が助かるため、債権者・債務者双方にメリットがある制度です。

任意売却は制約が少ない

任意売却は競売より売却額などが有利ですが、その理由として売却にあたっての制約が少ないという点が大きいです。

競売の情報公開は限定的で入札の方法も複雑であり、一般人よりも不動産会社が落札するケースがほとんどです。加えて入札・開札までの期間も短いことも情報収集の点でリスクであり、売価を押し下げる要因となっています。

一方、任意売却は不動産会社を通じて販売活動を広く行うことができ、早めに着手すれば時間もかけられるので、より好条件を提示してくれる買い先を探せます。

また売却額という点以外でも、任意売却は金銭的なメリットが多くあります。たとえば月々の支払額という面では、売却前のローン返済額より低い額となるため、毎月の固定費を減らせる効果があります。さらに新しい住居への引っ越し費用についても、交渉次第で売却代金から融通してもらえる可能性があります。

対して競売では、そもそも分割返済が認められなかったり、転居費用が持ち出しだったりと、不利な点が多いです。

任意売却は選択肢が広い

金銭面的な側面以外でも、任意売却はメリットの大きい手段です。

たとえば任意売却は外形上、一般の売買取引と同じであるため、近所や知り合いにローンを滞納していることが知られにくいです。新聞や裁判所のホームページで情報が公開されてしまう競売と比較すると、プライバシーの侵害を防ぐことができます。

また、任意売却は手続きが完了したあとでも、住み慣れた自宅に住み続けるという方法も残されています。これはリースバックといわれる手法で、売却後の買主に家賃を支払うことによって、賃貸物件として引き続き自宅に住み続けるやり方です。

もちろん買主との交渉が必須ですが、立ち退かなければ強制執行が待っている競売と比較すると、選択肢が広いといえます。
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任意売却より競売を優先するケースはある？

基本的には任意売却を優先すべきですが、競売をあえて選択してしまいそうな2つのケースを解説します。

販売活動が面倒

任意売却は一般市場での売却となるため、売主は販売活動へ参加する必要があります。具体的には、内覧の対応や室内の清掃です。

販売活動や契約書の作成などは、不動産会社が行ってくれますが、上記のような対応が必要となるため、多少の手間がかかることは理解しておく必要があります。

競売は裁判所が手続きを行うため、売主が販売活動に参加することはありません。しかし、販売活動が面倒だからといって競売を選択することはおすすめできません。これまで説明したとおり、任意売却には競売を上回る多くのメリットがあるからです。

早く引っ越さなくてよい

任意売却は競売にかけられてしまうことを防ぐための売却方法です。そのため、競売にかけられるまでに売却を終える必要があります。

債権者が競売にかけるときは、所在地を管轄する地方裁判所に申立てを行う必要があります。申立てをしてから落札までの期間は、一般的に約6カ月〜1年です。そのため、引っ越し資金がなかったり、引っ越し準備の期間が必要だったりする場合は、競売を選択した方がよいと思うかもしれません。

このケースでも、競売を選択することはおすすめできません。競売では、引っ越し時期が伸ばせることは確かです。しかし、任意売却は債権者との交渉によって引っ越し資金を融通してもらえます。そのため、任意売却を優先的に検討すべきだといえます。

任意売却できないケースもある

住宅ローンの資金繰りにおいて、任意売却は心強い手段です。一方で、任意売却を行うにあたっては制限も多く、売却できないケースも存在します。

債権者が任意売却を認めていない場合

任意売却はいくら債務者が売却したいと思っていても、債権者の同意なしに売却はできません。実際、金融機関の方針として任意売却を認めていないところも存在します。

そのような場合だと、たとえ時間をかけて交渉したとしても売却の同意をもらうのは極めて厳しいといえるでしょう。

売却額と住宅ローン残高の差が大きい場合

任意売却時の売却価格が、ローンの残債を上回っている状態をアンダーローンといいます。アンダーローンであれば売却によってローンを完済できるため、なんら問題はありません。

一方、売却額がローン残債を下回る状況をオーバーローンといいます。オーバーローンであっても任意売却は可能ですが、売却額との差額が著しく大きい場合は、金融機関の同意が得られない可能性があります。

金融機関を説得するには、自宅を売却した際の予想価格と、売却後の残債見込額をもとに、現実的に返済していくことが可能であると示さなければなりません。

名義人の許可が得られない場合

家の売却ができるのは不動産の名義人だけですが、名義人の許可が得られず売却ができないというケースもあります。

たとえば、離婚した元配偶者が名義人となっている場合は、売却についての同意を得る必要があります。また、名義人である親が認知症などで正常な判断能力を失った場合も、家庭裁判所をとおして後見人を選定しなければなりません。

信頼できる不動産会社へ相談を

任意売却は誰でも利用できる手続きではなく、任意売却ができないパターンも踏まえたうえで適切な対応をしなければなりません。

また、金融機関との交渉など通常の不動産売買とは異なる手続きが必要です。つまり、不動産会社であればどこでも対応できるという訳ではなく、実務経験や業務知識を豊富に持つ信頼できる不動産会社に依頼する必要があります。

なかには、人が追い込まれている状況に付け込み、相場以上の高額な報酬を要求してくる悪徳業者もいるため、不動産会社の選定は慎重に行いましょう。
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