住宅ローン滞納から差し押さえまでの期間を解説。競売を避ける方法も紹介

住宅ローンの滞納から、どのくらいの期間でマイホームは差し押さえられてしまうのでしょうか。また、差し押さえや競売を避ける方法はあるのでしょうか。

この記事では住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れと、差し押さえや競売になるのを避ける方法について紹介します。

住宅ローン滞納から差し押さえまでは約6カ月

住宅ローンの滞納から差し押さえまでは約6カ月といわれます。しかし、金融機関によって対応スピードが異なることにも留意しておきましょう。

ここでは、住宅ローンの滞納から差し押さえまでの流れと期間を解説します。

催告

住宅ローンを滞納すると、債権者である銀行などの金融機関から住宅ローンの引き落としができなかった事実と、いつまでに入金してくださいという期日の連絡が来ます。この連絡は滞納の翌日から数日以内に来ます。

この期日までに滞納分の入金がない場合は「督促状」が届くケースが一般的です。「滞納している住宅ローンを督促状に記載している期日までに入金してください」、という内容です。

督促状が届いてもなお、住宅ローンの滞納分の入金がされない場合は「催告状」が届きます。催告状は督促状の内容と似たようなものにはなりますが、滞納を続けると法的処置に訴えるという内容に変わります。

ここまでで、住宅ローンの滞納から約2〜3カ月です。

期限の利益の喪失

催告状に記載のある期日までに滞納分の入金が行われない場合は「期限の利益の喪失通知書」が届きます。期限の利益とは、一定の期限が来るまで支払いしなくてもいい、という住宅ローンの借り手側の利益です。つまり、数千万円という住宅ローンを分割し返済できる権利であり、この期限の利益があることによって、「1週間後に全額返済してください」のような請求をされることはありません。

「期限の利益の喪失通知書」は、文字通り借り手側の期限の利益が失われたことを通知する書類です。そのため、今後、債権者（銀行など）は借り手に住宅ローンの一括請求が可能になります。

ここまでで、住宅ローンの滞納から約3〜4カ月です。

債権者が保証会社に代わる

期限の利益が喪失したのち、債権者である金融機関は住宅ローンの一括請求をします。

住宅ローンを契約する際には保証会社を利用するケースが一般的です。保証会社は住宅ローンの返済が滞った際に、借り手の代わりに住宅ローンの残高を一括で返済します。そのため、金融機関からの住宅ローンの一括請求に対応するのは、借り手ではなく保証会社です。

ここまでで、住宅ローンの滞納から約4〜5カ月です。

差し押さえ

保証会社は借り手に肩代わりした住宅ローンの弁済を求めます。仮に、請求された金額を保証会社に支払うことができた場合は、住宅ローンの債権は消滅し、差し押さえされることはありません。

とはいえ、分割された住宅ローンの支払いすら困難だった債務者に対して、保証会社が弁済した住宅ローンの全額を一括で請求しても、返済が難しいでしょう。そのため、保証会社は地方裁判所にマイホームを競売にかける申し立てを申請します。この申し立てが認められると、マイホームは差し押さえされます。

ここまでで、住宅ローンの滞納から約6カ月です。
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差し押さえになるとどうなる？

ここでは、住宅ローンを滞納した結果、差し押さえになるとどのような不都合が発生するかを解説します。

マイホームを差し押さえられる

金融機関は住宅ローンを融資する際に、住宅ローンが完済されないリスクを負います。そのため、住宅ローンを契約する際に抵当権を設定します。

抵当権とは、債権（住宅ローン）が回収できないときに、対象物件（マイホーム）を競売にかけて落札価格から債権を回収する権利です。金融機関は抵当権を実行することによって、住宅ローンの残債を強制的に回収できます。

税金や家賃の滞納など、ほかのケースでの差し押さえでは、給料や銀行預金などが優先的に差し押さえの対象となります。住宅ローンの場合は抵当権が設定されているため、マイホームが差し押さえの対象となります。

マイホームから強制退去させられる

住宅ローンの滞納によって差し押さえされると、マイホームは競売にかけられます。

差し押さえられてからすぐに競売が始まるわけではありませんが、競売が始まり入札期間が終わると入札者がマイホームを落札します。

競売が終わると落札者にマイホームの所有権が移るため、マイホームに住み続けることはできません。とはいえ、いきなり強制退去となるわけではなく、最初は裁判所からの引渡命令が出されます。その命令に従わなかった場合に、さらなる手続きを経て強制退去となります。

新しい家を探すことが困難になるおそれがある

住む家がないと困るため、新しい家を探すことになりますが、賃貸で新しい家を探す場合に、不都合が起きるおそれがあります。

住宅ローンを滞納した事実は個人信用情報機関に金融事故として登録されるケースが一般的です。いわゆる「ブラックリストに載った」という状態です。

賃貸契約を結ぶ際に信用情報機関や保証会社を通す場合は、過去に住宅ローンを滞納した事実が知られるため、賃貸契約を結べない可能性があります。

保証会社不要の物件もあるため、必ずしも賃貸契約が結べなくなる、というわけではありません。ただし、保証会社不要の物件は少なく、希望する条件の家を見つけることが困難になることが十分に考えられます。

差し押さえになっても競売は避けられる？

ここでは、競売についてデメリットを中心に簡単に解説しつつ、競売を避ける方法を解説します。確実に競売を避けられるわけではないため、早めに行動することが大切です。

競売とは

競売とは、売主が価格を決めずに商品を出品し、購入したい人が希望価格を申し出る販売方法です。期間が設けられ、期間内に一番高い希望価格を提示した人が商品を落札します。

細部は異なりますがオークションのようなイメージです。競売のデメリットは、落札価格が市場価格よりも低くなる傾向があり、市場価格の約6〜7割が目安とされている点です。

つまり、競売でマイホームを売却するよりも、自分でマイホームを売った方が高く売却でき、住宅ローン返済の負担を抑えられる可能性が高いといえます。

任意売却する

競売を行う目的は住宅ローンの回収です。返済するための資金がない人を対象に、マイホームを売却した代金を返済に充てる目的で、競売が行われます。

逆にいうと、住宅ローンを返済するための資金を確保できれば、競売する必要はないともいえます。その競売を避けるための手段が「任意売却」です。

基本的には、差し押さえられた段階で、マイホームを自由に売却する権利は失われていますが、任意売却の場合は債権者と債務者が共同で売却を行うため、競売を避けられます。

また、住宅ローン返済の負担を抑えられる点に加えて、住宅ローンを滞納した事実を周囲に知られにくくなり、プライバシーが守られやすい点も任意売却のメリットです。

任意売却の流れ

任意売却の流れを簡単に解説します。

まずは不動産会社に任意売却をしたい旨の相談をします。その際は、任意売却を得意とする不動産会社を選ぶとスムーズに進められるでしょう。差し押さえられたマイホームがどのくらいの価格で売却できるか、査定してもらいます。

次に、不動産会社の査定をもとに債権者の同意を得ます。合意を得ないと任意売却ができないためです。

債権者の合意を得られたのち、不動産会社に任意売却の依頼をします。マイホームを一般市場に売り出してもらい、買い手がつくのを待ちます。

最終的に、買い手が見つかり、振り込まれたマイホームの売却代金を返済に充てられた場合に、競売を避けられます。

早めの相談が大事

差し押さえられたマイホームを任意売却したい場合は時間との戦いになります。任意売却にはタイムリミットがあり、そのタイムリミットは競売の開札日の前日です。

マイホームが競売にかけられた後であっても、開札日の前であれば競売の取り下げが可能であるため、開札日の前日がタイムリミットとなります。

目安として、期限の利益の喪失から6〜12カ月ほどです。タイムリミットを迎えてしまうと、競売を避けられず任意売却ができなくなるため、早めに相談するべきといえます。

競売までに時間がないということは、市場に売り出す期間が短い、つまり買い手を待つ時間が短いということです。また、こちらが焦っていることを買い手に感づかれると強気な価格交渉をされるケースもあります。少しでも希望通りの売却をするために、任意売却の相談は早めにすることをおすすめします。
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