住宅ローンを滞納したときの競売とは。早めの対応で回避できる？

家を購入する時、ほとんどの人は金融機関でローンを組み、長い年月をかけて返済していきます。このローンの返済が滞ってしまうと、最悪の場合は自宅が競売にかけられ、住まいを失うことになってしまいます。

そこで改めて競売とはどういったものなのか、また回避する方法はあるのか、について解説していきます。

改めて競売とはどういったものなのか

改めて住宅ローンを滞納してしまった時に行われる競売について解説します。

競売とは

競売とは、住宅ローンの返済が滞った不動産を、債権者である金融機関などが差し押さえて、債権（住宅ローンのこと）を回収するために行う不動産の売却手続きです。

債権者が裁判所に競売手続きを申し入れ、それが受理されると、裁判所が入札形式で不動産の売却を行います。

住宅ローンの滞納が始まってから競売に至るまでの期間は、金融機関によって異なりますが、約6カ月以上滞納すると、裁判所から「競売開始決定通知書」が送達されることが多いようです。

この通知書は、これから競売の手続きが始まることを知らせるものであり、実際に競売にかけられるまでには、まだ猶予が残されています。この猶予期間に何もしないでいると、自宅が競売にかけられて強制的に売却されてしまうのです。

猶予期間があるといっても、競売開始決定通知書の送達から約2カ月後には、執行官（裁判所職員）と不動産鑑定士による自宅の現況調査が行われます。
その結果から最低入札価格が決定すると、自宅の物件情報が新聞やインターネットで開示され、入札が開始し、落札者に自宅の所有権が移転するというのが競売の大まかな流れです。

競売と売却との違いはなにか

競売と売却の大きな違いは、競売には所有者である売主の意思を反映させる余地が全くないということです。

つまり、売買価格や引っ越し時期など、売主の事情や希望などが配慮されることはありません。

しかも、競売物件は、市場価格よりもかなり低い価格で設定されてしまいます。
理由は、競売物件に不適合な箇所があっても契約解除や代金減額ができないため、買受人にとって競売はリスクのある取引でもあるからです。

一方、売却の場合、大抵は、通常の不動産取引と同様、売主の事情や希望をとりいれた不動産売却を行うことができ、市場価格に近い売買価格を設定できます。

なお、債務整理の手段として行われる売却は「任意売却」と呼ばれ、金融機関などの債権者の合意を得て行われるのが通常です。

競売にかけられた後はどうなる？

先述したように競売では、売主の都合は一切配慮されませんから、買受人が代金を支払ってから2カ月以内には、引っ越し先が見つかっていなくても強制的に退去させられてしまいます。さらに、競売の売却代金はすべて返済に充てられ、売却代金の一部を引っ越し費用に使うこともできません。

また、競売は先述したとおり、市場価格より低い価格での売却となってしまうため、売却代金をすべて返済に充ててもローンが残ってしまう可能性が高く、競売後も残債務の返済に追われるケースが多いといえます。

これに対して債権者と相談しながら売却のスケジュールを組むことができる任意売却では、余裕をもって引っ越しすることが可能であるうえに、債権者の了承が得られれば、売却代金の一部を引っ越し費用などの諸経費に充てることも可能です。

市場価格に近い売買価格を期待できる任意売却ですが、売却後に債務が残ったとしても、債権者と交渉をして無理のない返済計画を立てることも可能で、競売にはない任意売却の大きなメリットといえそうです。
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住宅ローン返済が滞って競売に陥ってしまう理由

住宅ローンの返済が滞って競売にまで至ってしまうのは、ローンの滞納が続き、ローンの残額を一括請求されてしまうからです。
ではなぜ、住宅ローンを滞納したことにより、分割払いができなくなってしまうのでしょうか。

ここでは、住宅ローンの滞納により競売に陥ってしまう理由について解説します。

抵当権とは

住宅ローンを組んで家を購入するときは、債権者となる金融機関はその不動産を担保にとりますが、これを不動産に抵当権を設定するといい、担保になる不動産に抵当権設定の登記をします。

そして、住宅ローンが返済されない場合には、債権者は、この抵当権に基づいて不動産を競売し、その代金をローンの弁済にあてることができます。
これが抵当権の実行と呼ばれるものです。

抵当権を実行して不動産を競売にかける際は、抵当権が登記されていれば、事前に裁判を起こすことなく、債権者は裁判所に申し立てを行うだけで、競売の手続きを開始できます。

住宅ローンの滞納と期限の利益の喪失

住宅ローンの滞納が2～3カ月続くと、金融機関から「指定日までに滞納分を完済しないと、期限の利益が喪失する」といった趣旨の督促状が届きます。

期限の利益とは、支払期日まで支払いを待ってもらえる利益のことで、期限の利益が喪失すると、住宅ローンの残額を一括返済しなければならなくなります。
そもそも住宅ローンを分割返済できるのは、期限の利益によるものだからです。

住宅ローン利用時の金銭消費貸借契約書には、期限の利益に関する条項が必ず明記されており、滞納が一定期間続いたら期限の利益を失う取り決めになっています。
期限の利益の喪失後に、金融機関から住宅ローンを一括返済するよう通知が届きますが、滞納になっている状態で一括返済することは無理な話といえるでしょう。

代位弁済とは

代位弁済とは、債務者に代わって、第三者が債務の弁済をすることをいいます。

以前は、住宅ローンを組むときに連帯保証人を立てていましたが、高額なローンの連帯保証人がなかなか見つからなくなってきたため、保証会社を利用することが主流となってきました。

金融機関は住宅ローンを組むときに保証会社の利用を条件とし、債務者は保証料を保証会社へ支払います。そして、債務者が期限の利益を喪失してローンの一括返済ができなくなった時に、保証会社が債務者に代わって代位弁済するという仕組みです。

代位弁済により保証会社が債権者となり、以降は、保証会社から住宅ローンの一括返済を請求されます。この段階で一括返済できないと、保証会社が債権者として裁判所に競売手続きを申し入れることとなるのです。

競売を回避する方法とは

競売は、債務者だけでなく債権者にとってもマイナスの要素が多く、できるかぎり回避したい売却方法です。そのためには、返済が困難になったら、早めに対策を講じることが重要になります。

ここでは、競売を回避する３つの方法を紹介します。

親族や知人に金銭的援助をしてもらう

住宅ローンの残額にもよりますが、親族や知人に金銭的援助をしてもらい、住宅ローンを一括返済するという方法もあります。

期限の利益が喪失した際、金融機関との話し合いの場で、親族などから金銭的援助を受けることを提案されるのは、まさに、競売の回避が目的です。

ただし、親族や知人からは損得勘定なしで援助してもらえる反面、第三者を介さずに援助を依頼してトラブルとなることも多くあります。人間関係ができているからといって、過信せず専門家を交えて慎重に検討することをおすすめします。

住宅ローンの残額が高額すぎて、親族などから金銭の用意ができないときは、援助を受けての競売回避は難しくなってきます。そのような場合は、まずは任意売却を考慮していく必要があるでしょう。
任意売却であれば一括返済が可能になることもあります。

住宅ローンのリスケジュール

競売を回避するために、住宅ローン滞納の初期段階で行う方法として、住宅ローンのリスケジュール（リスケ）があります。リスケジュールとは、金融機関に相談して一時的に返済方法を変更することです。

「一定期間、毎月の返済額を減らす」「一定期間、利息のみ支払う」といった方法で、毎月の返済負担を軽くすることができますが、一時的に減らした額はどこかで支払う必要があり、リスケジュール後は、一般的にローンの返済期間が延長します。

リスケジュールは返済の滞納を避けることを目的とした手段で、将来的に収入の増加が見込める人にとっては有効な方法です。
収入の増加が見込めない場合には不向きであり、リスケジュールよりも早めに他の方法を検討した方が良いでしょう。

いずれにせよ、住宅ローンのリスケジュールを行うためには早めの対処が必要で、すでに期限の利益が喪失し、分割払いでの返済ができない段階では、リスケジュールによる方法はほぼ不可能です。

任意売却する

任意売却は、競売を回避する有効かつ一般的な方法です。競売に比べて高い価格で売却して代金を返済に充てることができますので、債権者の方も、比較的、任意売却に協力的であるといえます。

それでもやはり、競売を回避するためには、任意売却に向けて早めに動くことが大切で、動きが遅かったために、任意売却の機会を逃すことのないようにしなければなりません。

競売の法的手続き上は、競売開札日（落札者が決定する日）の前日までは、競売の取り下げが可能ですが、債権者が任意売却に対応してくれる期限や条件は、債権者により異なります。

裁判所から競売開始決定通知書が届いてから慌てて動き出すのではなく、ローンの返済を滞納するしかなくなった時点で、金融機関や任意売却について実績のある不動産会社などに相談することが得策といえるでしょう。

早めに相談することで、より良い方法を考えることができます。
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