住み替えローンの審査はなぜ厳しい？落ちる原因と通過するコツを徹底解説

住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて借入額が高額になるため、審査基準が厳しく、落ちてしまうケースも珍しくありません。

しかし、年収や返済負担率など、審査に落ちる原因をあらかじめ把握して適切な対策を行えば、審査通過の可能性を高めることが可能です。

住み替えローンの審査が厳しい理由から、通りやすくするポイントなど具体的に解説します。

住み替えローンの審査はなぜ厳しい？

住み替えローンは、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しいといわれています。

はじめに、住み替えローンの概要や審査が厳しい理由について見ていきましょう。

住み替えローンとは

「住み替えローン」とは、住宅の買い替えに際して、住宅ローンの残債と新しい家の購入にかかる資金をまとめて借りられるローンです。

通常の住宅ローンは家の購入資金のみ借り入れますが、買い替えローンは今の家を売却した際、住宅ローンの残債を返済しきれない場合に利用できます。

借入額に他の住宅ローンの残債分が含まれるか否かが、通常の住宅ローンと住み替えローンの大きな違いです。

なお、すでに利用している住宅ローンの残債が、家の売却額を上回る状態を「オーバーローン」状態といいます。

住み替えローンが厳しいと言われる理由

住み替えローンの審査が厳しいといわれる理由として以下の2つが挙げられます。

• 借入額が通常の住宅ローンより高額になりやすい
• 新居の売却価値を超える借入をする

前述したように、住み替えローンは住宅ローンの残債と新居の購入資金を合算した金額です。

そのため、通常の住宅ローンに比べると基本的に借入額が高額になります。

借入額が高額になるほど審査が厳しくなるため、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなりがちです。

また、金融機関としては担保を設定してもリスクが高い取引となるため、審査が厳しいともいわれています。

住み替えローンの利用条件

住み替えローンの主な利用条件として、以下の3つが挙げられます。

• 住み替えにより新たに自宅を購入する
• 住宅ローンの残債がある
• 借入金などの滞納歴がない

住み替えローンを利用できるのは、自身やその家族が住む新居を購入するときです。

それまで住んでいた家を売ったとしても、引っ越し先が賃貸物件の場合は住み替えローンの対象外となります。

また、住み替えローンは住宅ローンの残債があるのが大前提です。そもそも住宅ローンの残債がないのであれば、通常の住宅ローンを利用すればよいからです。

住み替えローンに限らず、新たなローンを組めるのは、原則として借入金の滞納歴がない場合のみとなります。

過去にローンやクレジットカードなどの返済滞納があった場合、住み替えローンを利用できない可能性が高いです。

住み替えローンの金利相場

住み替えローンの金利は金融機関やプランの条件によりますが、1.0〜2.5％程度が相場といわれています。

通常の住宅ローンの金利は0.3〜1.2％程度が相場ですので、比較するとやや高めの設定です。

返済金額が高額になりやすく金利も上がるため、返済計画はより綿密に考える必要があります。

住み替えローンの審査に通らない原因

住み替えローンで審査に落ちてしまう主な原因を4つご紹介します。

年収に対して借入額が大きすぎる

多くのローンや融資は、年収に対して借入額が大きすぎると利用できません。

年収に占める借入金の年間返済額は、その割合（返済負担率）が大きいほど、審査に落ちる可能性が高くなると考えられています。

住み替えローンは、住宅ローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるため、借入額が高額になりがちです。

したがって、年収に対して借入額が大きすぎるという理由で、ローンを利用できないケースが多くなります。

なお、返済負担率は審査対象となるローンだけでなく、すでに利用しているローンも含めて考えられています。

住み替えローンの借入希望額が安くてもローン残債がある場合は、返済負担率が原因で審査に落ちてしまう可能性があるのです。

申告した内容に虚偽が見つかった

住み替えローンに限らず、ローンの申請に際して申告した内容に虚偽が見つかった場合は、審査に落ちると考えてよいでしょう。

「必ずローンを利用したい」という思いから、年収や勤続年数などを偽ってしまう方もいるかもしれません。

しかし、虚偽申告は審査に通過できる可能性を上げるどころか、かえってマイナス評価になってしまう原因です。

なお、申告内容の偽証は審査の過程でほぼ確実にバレるといわれています。マイナス評価につながるだけで特にメリットはないため、絶対にやめましょう。

過去に住宅ローンの延滞がある

過去に住宅ローンの支払いで延滞したことがある方は、審査に通過できない可能性があります。

住宅ローンに限らず借入金の滞納や未払いは審査に悪影響を与えます。特に信用情報にキズがついた状態の場合、新たにローンを利用するのは非常に難しいといえるでしょう。

金融機関は住み替えローンの審査にあたり、信用情報機関を通じて借入や返済状況の情報を確認するのが一般的です。

そのため、過去5年以内にローンやクレジットカードの滞納・延滞履歴があると、審査通過が難しくなります。

金融機関が定める利用条件を満たしていない

前章で住み替えローンの主な利用条件を3つご紹介しましたが、金融機関ごとに細かな条件を定めていることがあります。

代表的な利用条件としては次のようなものが挙げられます。

• 満80歳未満など年齢の上限が設定されている
• 正社員または契約社員として一定期間以上は勤務している
• 金融機関が定めた最低年収を超えている
• 団体信用生命保険への加入が可能である（健康状態の制限あり）
• 過去5年以内に延滞・滞納をしていないこと

利用条件を満たさない場合、申し込みの段階で審査に落ちてしまうことがあります。

また、住み替えローンは金融機関ごとに利用条件が異なるため、申し込む前に必ず詳細を確認しておきましょう。

住み替えローンに関するお問い合わせ

住み替えローンの審査を通りやすくするテクニック

住み替えローンの審査に通る可能性を上げるには、申し込み前の段階で審査に向けた対策を実施することが大切です。

住み替えローンの審査に通りやすくなるポイントを7つご紹介します。

借入金をできるだけ返済して少なくする

前章で紹介したように、返済負担率が大きいほどローンの審査に通過できる可能性は低くなる傾向です。

したがって、住み替えローンに申し込む前に借入金をできるだけ返済し、残債を少なくするのが理想です。

なお、繰上返済ができるかどうかは金融機関によって異なります。手数料がかかるケースもあるため、事前に内容を確認しましょう。

返済総額を減らす

住み替えローンは借入額が高いほど審査が厳しくなると説明しました。

そのため返済総額を減らすことは、審査の難易度を下げるのに効果的だと考えられます。

借入希望額が同じでも、毎月の返済額を増やして借入期間を短くすることで、利息を含む返済総額を減らせます。

ただし、毎月の返済額が高いということは、家計を圧迫するリスクが高いため注意が必要です。

毎月の収支との兼ね合いを考えた上で、無理のない返済額を設定しましょう。

ローンの事前審査を活用する

家の売却および新居の購入手続きを進めてから住み替えローンに申し込むと、審査に通過できない場合のリスクがあります。

もしもローンの審査に落ちてしまったら、資金繰りが困難になる恐れがあるでしょう。

住み替えローンの審査に関するトラブルを避けるためには、家の売却や新居購入の前にローンの事前審査を受けると確実です。

事前審査を無事に通過し、本審査を通過できる目途が立ってから、家の売却などを進めることをおすすめします。

共働きの夫婦であれば2人で審査を受ける

共働きの夫婦であれば、夫婦それぞれが返済義務を負う「連帯債務」を利用する方法もあります。

夫婦2人の収入を合算することで返済負担率が低くなるため、審査に通過しやすくなり、より高額の借入も可能です。

ただし、連帯債務は2人とも返済義務を負うため、どちらかの収入が大きく減少したり離婚や相続などのライフイベントが発生したりすると、トラブルになる恐れがあります。

評価額が高い住宅に住み替える

住み替え先となる新居は、できるだけ評価額が高い物件を選ぶとよいでしょう。

住み替え先の新居は、住み替えローンを利用した金融機関の担保になります。

評価額が高い住宅ほど担保としての価値も高くなるため、審査で高評価につながる可能性があるのです。

頭金を多く用意する

新居の購入に際して支払う頭金を多く用意する方法も効果的です。

頭金が多いほど借入額が減るため、審査の難易度が下がると考えられます。

また、貯金により高額の頭金を用意することで、「十分な資金力や計画性がある」というプラスの評価にもつながります。

不動産会社から金融機関を紹介してもらう

不動産会社に相談し、住み替えローンを扱っている金融機関を紹介してもらうのも一つの方法です。

住宅ローンの残債や勤務先・年収・勤続年数などの情報、希望条件などをヒアリングした上で利用者に適したローンを探してもらえるでしょう。

また、不動産会社から紹介されることで、借入額や金利の優遇を受けられる可能性もあります。

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