市街化調整区域の土地・不動産を手放したい｜売れない理由と解決策をわかりやすく解説
市街化調整区域にある土地や不動産を所有していても、手放し方が分からずに悩む人は少なくありません。
建築や用途に厳しい制限があるため、一般的な不動産と同じ方法では売却が進みにくいからです。なぜ市街化調整区域の不動産は手放しにくいのか、その理由を整理し、現実的な解決策を解説します。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」として定められた地域です。
市街化調整区域では市街化につながる行動が厳しく制限されています。そのため、基本的に新たな建物の建設や建て替え、農地転用などを勝手に行うことはできません。
建て替えや土地の用途変更などをするためには、自治体の許可を得る必要があります。
市街化調整区域の基礎知識
各自治体が市街化調整区域を定める主な目的は2つあります。
1つ目の目的は自然環境や資源の保護のためです。無秩序に市街化を進めてしまうと、農地や山林などの自然環境が失われるおそれがあります。計画的に市街化を実現するため、個人の自由な開発を抑制する区域を定めているのです。
2つ目の目的は自治体の運営費が膨れ上がるのを防ぐことです。市街化に制限がなければ広範囲で街づくりが行われてしまい、インフラ整備を行うべきエリアが広がり続けてしまいます。
結果として、下水道管の整備や道路・公園の設置、各種修繕などコストが発生する場面も多くなってしまいます。自治体が都市計画をコントロールできる状態にするためにも、市街化調整区域が必要なのです。
市街化調整区域以外の区域
都市計画法では、市街化調整区域以外にも複数の区域区分が定められています。それぞれの区域区分について詳しく解説します。
市街化区域
市街化区域とは以下のいずれかに該当する区域です。
- すでに市街地を形成している区域
- おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
すでに市街地が形成されているエリアと、市街化に向けて優先的な取り組みを行うことを予定しているエリアが市街化区域に該当します。
非線引き区域
非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域のどちらにも区分されない、都市計画区域のことです。都市計画法では「区域区分が定められていない都市計画区域」と明記されています。
指定都市などの大都市圏では、原則として区域が分けられていますが、それ以外の市町村では非線引き区域が指定されていることがあります。非線引き区域では、市街化区域と比べて開発許可が必要となる面積要件が緩く設定されています。
しかし、非線引き区域では自由に開発ができるわけではありません。開発の面積が3,000平方メートル以上の場合は、都市計画法に基づく開発許可を受ける必要があります。
用途地域の有無や自治体独自の条例によっては、建築や開発に制限が設けられているケースも多く、事前の確認が必須です。
市街化調整区域の不動産が手放せない理由
「市街化調整区域の不動産は売却が難しい」と聞いたことがある人もいるでしょう。実際、ほかのエリアに所在する不動産に比べると、手放すことが難しいのは事実です。
市街化調整区域の不動産が手放せない理由について詳しく解説します。
建物の建て替えが制限されるため
市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由の1つとして、建物の建て替えが制限されることが挙げられます。
前述のように、市街化調整区域では建物の建て替えや建設、土地の用途変更は原則として認められていません。自治体によっては一定の条件を満たせば建て替えや開発が可能な場合がありますが、開発許可の要件は厳しく、許可を得られないことが多いのも実情です。
そのため、市街化調整区域の不動産は自由に使える可能性が低く、買い手にとってはリスクが高いといえます。
買い手が限られるため
市街化調整区域の不動産は以下のような理由から買い手が限られてしまいます。
- 建て替えや用途変更に制限があり自由な活用ができない
- 市街化調整区域によってはインフラ整備が十分ではないところがある
- 周辺に商業施設がなく利便性が低い
不動産の自由度・利便性の両方が低いため、最初の段階で購入候補から外れてしまいがちです。そのため、売却した不動産が手放せないという状態が続きやすいのです。
住宅ローンの条件が厳しいため
市街化調整区域に所在する不動産は、ほかの不動産に比べて住宅ローンを組めない可能性が高いといわれています。
前述のように市街化調整区域にある不動産はさまざまな制限が設定されており、自由な活用・開発ができません。そのため担保評価が低く、住宅ローンの審査が厳しい傾向にあるのです。金融機関の中には、市街化調整区域の土地は住宅ローンの対象外としているところもみられます。
住宅ローンを利用できなければ買主はすべて自己資金でまかなう必要があり、購入のハードルが高くなります。住宅ローンを組みにくいという理由からも買い手が限られてしまい、売却が難しくなるのです。
市街化調整区域の不動産に関するお問い合わせ市街化調整区域の不動産を手放す方法
市街化調整区域の不動産を手放しにくいのは事実です。そのため、通常の不動産売却とは異なる売却方法や、市街化調整区域ならではのポイントを押さえる必要があります。
市街化調整区域にある不動産を手放す方法について見ていきましょう。
売却実績がある不動産会社に依頼する
スムーズに売却したいのであれば、市街化調整区域にある不動産を売却した実績がある会社に依頼しましょう。
市街化調整区域は多くの制限がある以上、通常の不動産と同じような売却活動では買い手が見つからない可能性があります。広告での表現方法や買い手の探し方など、アプローチ面での工夫が必要です。
市街化調整区域にある不動産の売却実績がない会社の場合、他の不動産と同じ方法で売却活動を行う可能性があります。
また、市街化調整区域の不動産は売却に制限がかけられている可能性があります。売却実績のない不動産会社は都市計画法の理解が浅く、制限を考慮しないまま売却活動を始めてしまうことも考えられます。
売却の可能性をなるべく高めるためにも、市街化調整区域の売却ノウハウを有している不動産会社を選ぶとよいでしょう。
買取に対応できる専門業者に依頼する
市街化調整区域の不動産は買い手を見つけるのが難しいため、売却成立には時間がかかることがあります。
なるべく早く手放したいと考える人には、仲介よりも買取のほうが適している場合があるでしょう。買取は仲介に比べて売却価格が安価になりやすいものの、契約成立までの時間は1カ月程度で済みます。
ただし、市街化調整区域に所在する不動産は、買取の対象外とする業者も少なくありません。そのため、所有する不動産の買取が可能か事前に確認する必要があります。
隣地所有者に譲渡の相談をする
一から譲渡相手を探すのではなく、隣地所有者に譲渡するという方法もあります。特に事業や農業を営む人であれば、土地面積が増えることで活用方法の選択肢が増えるため、譲渡できる可能性が高いでしょう。
ただし、譲渡が成立するのはあくまでも双方の合意があった場合のみです。隣地所有者に断られた場合はほかの方法を考えましょう。あくまでも売却の可能性がある方法の1つであり、必ずしも成功するとは限らない旨を理解する必要があります。
活用しやすい状態にしてから売却活動を開始する
市街化調整区域の不動産を手放しにくい理由は、制限が多く活用しにくい点にあると紹介しました。言い換えれば、活用しやすい状態であれば手放せる可能性が上がります。
市街化調整区域にある不動産を活用しやすい状態にする方法として、以下の例が挙げられます。
- 自治体への許可・届出を確認し、承認を得てから更地にした状態で売却する
- 自治体からの承認を得て建物のリフォームを行い、住みやすい状態にする
- 上下水道などのインフラ設備を整えておく
- 農地の場合は農地転用許可をとり、駐車場や産業用施設などに活用できる状態にする
- 開発許可を獲得し、建築可能な土地にした上で売却活動を開始する
買い手にとって、希望通りに活用できるとは限らないため、市街化調整区域の不動産を購入するのはリスクが高めです。しかし、活用面での懸念がなければ購入のハードルは大幅に下がるでしょう。
市街化調整区域の不動産は安価な傾向にあるため、安く購入したい人が選んでくれる可能性もあります。
ただし前述のように、土地開発などの要件は厳しく、申請しても許可が得られるとは限りません。まずは、市街化調整区域に詳しい専門業者に相談し、開発許可の可否の判断や手続きのサポートを受けるのが安心です。
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