不動産を相続したら確定申告は必要？行うべきケースとやり方、注意点を解説
土地・建物・マンションなどの不動産を財産として相続すると、相続税の書類申請や支払いをする必要がありますが、注意したいのが確定申告です。基本的に、不動産を相続しても確定申告は不要ですが、ケースによっては確定申告を行う必要があります。
不動産相続における確定申告が必要なケースとそうでないケースの違いを解説します。確定申告の流れや必要書類、注意事項を参考にして、正しく申告を行いましょう。
相続不動産に関するお問い合わせ不動産を相続しても確定申告は不要
日本は「納税申告制度」を取っているため、会社で年末調整をしている場合を除いて自身で所得税の納税額を計算し、期日までに確定申告と納税する必要があります。
不動産を相続しても「所得」には当たらないため、基本的に確定申告は必要ありません。しかし、相続した不動産によって所得が発生するケースに該当する場合は、確定申告が必要になります。どのような場合が所得に該当するのかは、次章で詳しく解説します。
不動産の相続で確定申告するべき3つのケース
不動産を相続した場合に確定申告する必要があるのは、どのようなケースでしょうか。ここからは、代表的な3つの例を紹介します。
不動産を売却した場合
相続した不動産を売却した場合は、確定申告が必要です。不動産を売却して得た利益は、「譲渡所得」とみなされます。譲渡所得は、以下のように計算します。
譲渡所得 = 不動産の売却価格-（取得費 + 譲渡費用）
不動産を相続した場合に取得費に該当するのは、被相続人が購入したときの購入価格です。建物を相続した場合は、所有期間に応じて減価償却費を差し引いた額が取得費になります。取得費がどうしても分からない場合は、売却価額の5％が取得費としてみなされます。譲渡費用とは、不動産の売却にかかった仲介手数料や測量費、建物の解体費などの諸経費です。
売却価格から取得費と譲渡費用を引いてマイナスになる場合は、譲渡損失となるため、相続した不動産を売却しても確定申告は必要ありません。ただしそのほかの所得がある場合は、確定申告が必要です。
※参考：国税庁. 「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」. （参照 2024-05-17）.
不動産を換価分割した場合
不動産を換価分割した場合も、確定申告が必要です。
換価分割とは複数の相続人がいる場合に、不動産などの相続した財産を売却し、得た利益を分割して相続することを指します。この場合、売却して得た利益は譲渡所得に該当するため、相続した全員がそれぞれ確定申告をしなければなりません。
所得の発生日は、実際に分割した利益を受け取った日ではなく、不動産などの財産を売却した日になります。
参考：国税庁 換価時に換価代金の取得割合が確定しておらず、後日分割される場合
家賃収入などのある不動産を相続した場合
家賃収入などがある不動産を相続した場合も、確定申告が必要です。
家賃収入や駐車場収入がある不動産を相続した場合、相続の開始日以降に得た収入は相続人の不動産所得とみなされます。不動産所得は以下のように計算します。
不動産所得 = 家賃収入など-経費
経費に該当するのは、管理費や修繕費、管理会社への委託費、減価償却費などです。
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相続した不動産の確定申告を行う流れと必要書類
不動産を相続して確定申告をしなければならない場合、所得が発生した翌年の2月16日から3月15日の間に申告と所得税の納付が必要です。
自身で申告する場合は税務署の窓口で作成するか、インターネット上で「e-Tax」を利用した電子申告を行います。税務署の窓口で作成すれば相談しながら進められますが、確定申告期間中は税務署がかなり混み合うので、確定申告期間前に窓口で相談するのがおすすめです。自身で申告するのが難しい場合は、税理士に申告してもらうこともできます。
不動産の売却で得た譲渡所得を確定申告するには、以下の書類が必要です。
- 確定申告書B（税務署で入手、国税庁のホームページからダウンロード可）
- 確定申告書第三表（税務署で入手、国税庁のホームページからダウンロード可）
- 本人確認書類（マイナンバーもしくは通知カードのようなマイナンバー記載書類 + 身分証明証）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 売却費用の領収書の写し
- 売買契約書の写し（購入・売却時それぞれ必要）
また、家賃収入などで得た不動産所得を申告する場合は、以下の書類が必要です。
- 源泉徴収票（勤務先）
- 家賃がわかる書類
- 契約書
- 通帳や請求書、領収書のような経費が分かる書類
- 保険料の控除証明書
- 確定申告書B
- 青色申告決算書（青色申告の場合）
- 収支内訳書（白色申告の場合）
確定申告を正しく行ううえで、賃料や賃借人が分かる資料、必要経費の明細などの情報が分かるようにしておくことも大切です。
必要な書類はケースバイケースなので、税務署の窓口や税理士などに相談の上、書類の抜けがないように準備しましょう。
相続不動産に関するお問い合わせ相続した不動産の確定申告を行う際の注意点
相続した不動産の確定申告を行う際は、いくつか注意しておきたい点があります。3つの注意点を把握しておきましょう。
所得税の軽減特例を利用する際は確定申告が必要
不動産を相続した場合、以下のような所得税や住民税の軽減特例を利用できるケースがあります。
| 軽減特例 | 概要 | 必要書類 |
|---|---|---|
| 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（※1）
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相続もしくは贈与で取得した不動産などを、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年以内に譲渡した場合、納税した相続税のうち一定額を取得費に加算して譲渡所得の計算ができる |
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| 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（※2） | 被相続人が住居として使っていた土地・建物を相続もしくは贈与で取得して、令和9年12月31日までに売却し、要件を満たした場合、最大3,000万円の控除が受けられる |
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| マイホームを売ったときの特例（※3）
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相続した不動産に住んだ後売却した場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円の控除が受けられる | 譲渡所得の内訳書（土地・建物用） |
上記以外にもいくつか軽減特例がありますが、相続した不動産によって適用となるかどうかは変わってくるため、まずは利用できる特例がないか税務署の窓口や税理士に相談してみると良いでしょう。
※1 参考：国税庁. 「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」.（参照 2024-05-17）.
※2 参考：国税庁. 「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」. （参照 2024-05-17）.
※3 参考：国税庁.「No.3302 マイホームを売ったときの特例」.（参照 2024-05-17）.
被相続人の確定申告は相続人が行う
家賃収入などがある不動産を相続した場合、被相続人の確定申告は相続人が行う必要があります。
前述したとおり、相続の開始日以降に得た収入は相続人の不動産所得となりますが、被相続人が亡くなった年の1月1日から亡くなった日までに得た不動産所得は、被相続人の不動産所得です。被相続人の不動産所得がある場合、被相続人に代わって相続人が代理で確定申告をしなければなりません。これを「準確定申告」と呼びます。
準確定申告は相続開始日の翌日から4カ月以内に申告する必要があります。確定申告とは申告の期日が異なるので、家賃収入などがある不動産を相続した場合は注意してください。
※参考：国税庁. 「No.2022 納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）」. （参照 2024-05-17）.
無申告や遅延は追徴課税の対象になる
相続した不動産を売却して譲渡所得が発生した場合や、家賃収入などがある不動産を相続して不動産所得がある場合に、確定申告をしなかったり申告期日に遅れてしまったりすると、無申告加算税や延滞税などの追徴課税が課されます。軽減特例の要件を満たしている場合でも、申告期日を過ぎると利用できなくなってしまうので注意が必要です。
不動産を相続したらできるだけ早く確定申告が必要かを確認し、必要であれば早めに準備を始めて、必ず期日までに申告を終わらせるようにしましょう。
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