工場売却にかかる税金を紹介｜特例や税金以外の費用も解説

2023/04/28

工場の売却には、税金や諸費用がかかってしまい、思っていたより売却益が残らなかった、というケースがあります。

工場を売却する際には、全体の流れと手元に残る額を正しく把握する必要があります。工場売却をする際の税金や諸費用、税金を抑える特例について解説します。

工場売却にかかる税金

工場を売却する際の税金は「消費税」「印紙税」「譲渡所得税」「登録免許税」があります。それぞれ解説します。

消費税

工場を売却する際に、土地と建物が法人名義で課税売上高が1,000万円以上ある場合、建物に消費税がかかります。

土地については所有者や工場の売上高に関係なく、消費税はかかりません。

印紙税

工場の売買契約締結時には印紙を貼付し消印する必要があり、印紙か印紙代を用意する必要があります。また、印紙代は工場の売買代金によって変わるため、次に挙げる印紙代をあらかじめ確認しましょう。

売買価格	印紙代
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円
1億円を超え5億円以下	60,000円
5億円を超え10億円以下	160,000円
10億円を超え50億円以下	320,000円
50億円を超える	480,000円

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

譲渡所得税

譲渡所得税は工場を売却することで発生した売却益に対し支払う税金です。税率と課税額は一定ではなく工場の所有期間と売却益によって大きく変わります。

また、売り手が法人の場合と個人の場合でも異なります。

個人の場合

譲渡所得税の税率は所有期間によって変わります。税率は次のように大きく変わるため、工場を売却する際には所有期間を意識することが重要です。

所有期間が5年以内：39.63%
所有期間が5年超：20.315%

譲渡所得税は「利益がでたかどうか」がポイントとなり、計算式は次のようになります。

購入時の書類がある場合（取得費が明確）：売却価格－取得費＝譲渡所得課税額
購入時の書類がない場合（取得費が不明確）：売却価格－売却価格 × 5%＝譲渡所得課税額

取得費とは、不動産を購入する際に支払った費用であり、土地や建物の購入代金に加えて、手数料や改良費用なども含まれます。

つまり、取得費が大きければ譲渡所得課税額を抑えられますが、書類が紛失していると証明することができず大きな損失につながります。これは、相続取得した工場にも適応されるため、売買契約書や領収書の有無は確認しましょう。

法人の場合

法人が所有する不動産を売却する場合、売却益は法人税の課税対象となります。売却益とは、売却価格から不動産の取得費を引いた金額を指します。ただし、売却益が少額であれば非課税となる場合もあります。

売却益に対する法人税率は、法人の事業所得に応じて変動します。たとえば、事業所得が1億円以下の場合、売却益に対する法人税率は15%です。一方、事業所得が1億円を超える場合、売却益に対する法人税率は23.2%となります。

登録免許税

登録免許税は工場の土地や建物の所有権移転を行う際に発生する税金で、工場の評価額に2%を掛け合わせた額となります。

評価額は売却価格ではなく、固定資産税評価額となることに注意が必要です。また、司法書士への報酬も必要となるため、早いうちに見積もりを依頼しておくとよいでしょう。
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工場売却時に利用できる事業用資産の買換え特例とは

工場のような事業用資産を買い替えた場合、譲渡所得税の一部を将来に繰り延べできるという特例があります。これを「事業用資産の買換えの特例」といいます。

事業用資産の買換えの特例とは

事業用の資産を買い替える場合、取得費によっては多額の譲渡所得税がかかってしまい、事業用不動産の買い替えに二の足を踏んでしまう事業者が多いです。

そのような事態を避けるために、譲渡所得税を軽減できるのが事業用資産の買換えの特例です。具体的には、譲渡所得の80%を次回の売却時に繰り延べることができます。つまり譲渡所得の20％だけに課税がされることになります。

しかし、この特例はあくまでも繰り延べであることと、工場の所有期間が10年を超えていることが利用条件であることに注意が必要です。

事業用資産の買換えの特例の計算方法

たとえば、売却する事業用資産が1.5億円で購入資産が1億円の場合で考えてみます。差額の5,000万円に対して税額の20.315%を掛け合わした約1,016万円が税額となります。

一方で、事業用資産の買換えの特例を利用すると、5,000万円の20％である1,000万円に対して課税がされます。1,000万円に税率の20.315%が掛け合わされ、税額は約200万円となります。

このように、通常の譲渡所得税よりも大きく軽減できる特例となります。
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工場売却で税金以外にかかる費用

工場の売却にかかる費用は税金だけではなく、工場の面積や用途によっては多額の費用がかかる可能性があります。場合によっては工場の売却費用よりも諸費用のほうが高くなることもあるため、注意が必要です。

そのため、費用についてはあらかじめ確認しておきましょう。また、正確に費用を把握するためにも、早めに不動産会社に相談するのがおすすめです。

解体費や測量費

解体費は工場の大きさと残置物、測量費は土地の面積と形状に大きく影響を受けます。

たとえば、解体費は残置物を残したままで見積もり依頼をした場合、撤去費用分が見積もりに加算されます。また、残置物が産業廃棄物や危険物である場合は解体費が膨らんでしまい、予想以上の出費になることもあるでしょう。

そのため、なるべく工場を空にした状態で見積もり依頼することをおすすめします。

一方、測量費は解体費ほどの費用負担にはなりませんが、形状が複雑であったり隣地とトラブルが起きていたりする場合は、測量の立ち会いが難航し最悪の場合は進んでいた売買取引が白紙になることもありえます。

土壌汚染調査費用

土壌汚染対策法によると、特定有害物質を取り扱った工場の売買では土壌汚染調査が義務付けられています。

これにより通常の売却よりも調査費用が高くなり、万が一土壌汚染の残存が確認された場合には汚染物質を除去する必要があります。

そのため、予期せぬ費用負担になる可能性があることを知っておきましょう。

工場の売却は対応できる不動産会社に相談しよう

工場の売却は買い手を見つけるのが難しく、売り手が準備しなければいけないステップも多いです。

そのため、工場の売却に詳しい不動産会社に依頼し税金や費用をできるだけ正確に把握する必要があります。そうすることで、売却後に残る額を正しく確認することができ、安心して工場を売却することができるでしょう。
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