倉庫の売却方法や注意点を紹介。買い手がつきやすいのはどんな倉庫？

通常の戸建てや土地とは違い、倉庫の売却は販売が長期化することが多いです。

倉庫の売却を検討する場合には早めに不動産会社へ相談することが重要ですが、売主として注意点やポイントを押さえておくことも大事です。

倉庫を売却する際の注意点とポイントについて解説します。買い手が付きやすい倉庫についても紹介するので所有する倉庫が当てはまっているか確認してみましょう。

倉庫の売却方法と注意点

倉庫を売却する際、売主としてどのような点に注意すべきでしょうか。倉庫の売却方法について、通常の不動産との違いを踏まえて解説します。

住宅地として売却できるかどうかを確認する

たとえば、市街化調整区域に倉庫が建っており、地目が「宅地以外」の場合は住宅用地として売却することができません。市街化調整区域は市街化を抑制する区域なため、建築は原則的に禁止されています。

この時点で住宅用地を探している一般の人や分譲会社はターゲット層から外れてしまい、倉庫自体を探している人以外は買い手にはなりません。

住宅地として売却できるかどうかは販売戦略に大きな影響を与えるため、なるべく早い段階で不動産会社に調べてもらいましょう。

「倉庫」として売るのか「土地」として売るのか

再建築ができない土地や住宅用地として利用できない場合は、倉庫として売却するしかありません。しかし、住宅用地として扱えるのであれば「倉庫」と「土地」の両方を検討することができます。

そのため、更地にして土地として売却するのか、倉庫として現況のまま売却するのかを検証し、条件がよい方法を選択しましょう。

「仲介」で売るか「買取」で売るか

不動産の売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。それぞれ特徴が異なるため、しっかり確認しましょう。

仲介

仲介は不動産ポータルサイトなどを通じて売却情報を公開し、広く買い手を探す方法です。

自由に売却価格を決められるため、希望に近い金額で売却できます。現況渡しなど売却条件も売主が自由に設定することが可能です。

ただし、買い手が一般人になるため販売が長期化することもあり、いつまでに売れるのか目途が立ちにくいというデメリットもあります。

買取

仲介は売主の希望通りに売却を進められる一方、買取は不動産会社が買取額と条件を提示することになります。

そのため、売主がイメージする売却にならないこともあるでしょう。ただし、買取額と条件が合意された時点で商談は成立し、翌週には売買契約の締結が可能です。また、仲介のように買い手がローン審査に通らないといったリスクもないため、売却期間が極めて短いというメリットがあります。

仲介と買取をうまく使い分けることで、失敗せずに倉庫を売却することができるでしょう。
倉庫売却に関するお問い合わせ

買い手のつきやすい倉庫とは

倉庫は一般的な不動産よりも売却が難しく、販売は長期化する傾向にあります。しかし、その中でも買い手のつきやすい倉庫はあります。

市街化区域に建築されている倉庫

市街化調整区域に建築されている倉庫は買い手がつきにくいですが、市街化区域であれば地目がなんであれ住宅用地として販売することができます。

ただし、土地面積が大きくなるとその分売却価格も高くなるため、一般の買い手は予算が合わなくなることもあります。そのため、ハウスメーカーやディベロッパーなどにアプローチすることをおすすめします。

設備と家屋が新しい倉庫

倉庫の外観が新しく、昇降機や照明などの状態がよい場合はそのまますぐに売却できる可能性があります。

新しい倉庫を所有している場合は倉庫内の設備を1つ1つチェックし、物件資料に細かく記載しましょう。買い手のイメージがつきやすくなり、価格交渉を抑えられるというメリットもあります。

利用のイメージがつきやすい倉庫

建物が大きく中身が空っぽの倉庫は買い手がどのように利用したらよいかイメージがつきにくいということがあります。

このような倉庫は反響があっても購入に至らないケースが多いです。そのため、販売を委託する不動産会社に倉庫内をチェックしてもらい、具体的な用途を明確にしてもらいましょう。

その際に、倉庫内に残したほうが売れやすい備品はなるべく残して売却することをおすすめします。

倉庫売却にかかる費用や税金

倉庫に限らず、不動産を売却する際には必ず諸費用が発生します。また、場合によっては税金もかかるため、選択した売却方法だとどのような費用になるのかをしっかり確認する必要があります。

売却にかかる費用

倉庫を売却する際にかかる費用は、以下のとおりです。

• 登記報酬費用
• 解体費
• 測量費
• 仲介手数料

登記報酬費用

登記を抹消する際に司法書士に支払います。

一般的には1万〜5万円の間になることが多いですが、複雑な権利関係である場合は相場よりも高くなることがあるため注意が必要です。

解体費

倉庫を解体する費用です。一般的には木造倉庫で2〜3万円/坪、鉄骨では4〜5万円/坪が相場です。

倉庫の構造によって価格が倍近く変わるため必ず解体業者に見積もりを依頼し、あとから想定以上の費用が発生しないようにしましょう。また、アスベストの含有調査も必ず実施し、法令を遵守した措置ができるよう進める必要があります。

このように、倉庫の解体費は解体業者でなければ把握できないことも多いため、なるべく早くに見積依頼をすることをおすすめします。

測量費

土地面積が大きい場合や買い手から要望があった場合、確定測量を実施する必要があります。

一般的には30～70万円が相場となりますが、隣地の所有者が見つからない場合や公図と大きく現況が違う場合は100万円を超えるケースもあるため、注意しましょう。

仲介手数料

仲介手数料は販売を依頼した仲介会社に支払う報酬のことです。買取の場合はかからないこともあるため、事前に仲介手数料の発生有無については確認しましょう。

また、仲介手数料は売却代金によって変わり、次の計算式で算出できます。

売買価格	上限
200万円以下	5%＋税
200万円を超え400万円以下	4%＋2万円＋税
400万円を超える	3%＋6万円＋税

売却にかかる税金

倉庫を売却する際にかかる税金は、次のようになります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税は不動産売買契約時、登録免許税は引き渡し時、譲渡所得税は確定申告後の納税通知書によって支払います。

それぞれ支払いタイミングが違うという点も把握しましょう。

印紙税

不動産売買契約を締結する際、売却金額に応じた印紙税を納税する必要があります。

印紙税は印紙を貼付し消印することで納税となりますが、その際には以下の印紙代が発生します。印紙自体は不動産会社が用意することが一般的であるため、印紙代だけ忘れずに準備しましょう。

売買価格	印紙代
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円
1億円を超え5億円以下	60,000円
5億円を超え10億円以下	160,000円
10億円を超え50億円以下	320,000円
50億円を超える	480,000円

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

売主が持つ所有権を買い手に移転させる費用のことで、不動産の数×1,000円が費用となります。この費用は引き渡し時に司法書士へ支払い、代理で移転登記を進めてもらうのが一般的です。

譲渡所得税

倉庫を売却することで得た利益に対して、譲渡所得税という税金がかかります。

たとえば、1億円で購入した倉庫を6,000万円で売却した場合、損をしているので譲渡所得税はかかりません。しかし1.5億円で売却した場合は利益となる5,000万円に譲渡所得税がかかります（計算を単純化するために建物にかかる減価償却費などは割愛します）。

購入価格の証明をできる書類を紛失している場合、特別な計算式によって必要以上の納税が必要な場合があります。どのような書類が必要になるのかは、早い段階で依頼する不動産会社に確認しておきましょう。

倉庫の売却は実績豊富な不動産会社に相談する

倉庫の売却は通常の不動産よりも難しく、諸費用や税金も高くなる傾向にあります。

また、倉庫売却の対応ができる不動産会社は多くありません。近所の不動産会社や知名度のある不動産会社に相談しても断られることがあるでしょう。

倉庫売却を検討したときは、倉庫の売却実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。
倉庫売却に関するお問い合わせ