町工場の売却では何をすればいい？高値で売るためのポイントと事前準備
町工場を手放す際は、機材の処分やメンテナンス、土壌汚染の調査など対応すべき課題が多くあります。手続きを正しく理解し、適切な方法で進めることが高値での売却につながる第一歩です。
町工場の売却を成功させるために必要な事前準備や売却方法、高く売るためのポイントをわかりやすく解説します。
町工場の売却前に準備しておくこと
町工場の売却がスムーズに進むか、相場よりも高値で売れるかは、売却前に行う準備によって大きく左右されます。まずは、町工場の売却前に準備しておくべきことを5つご紹介します。
市場の売却相場を把握する
工場の売却に向けて最初に行うべきことは、市場における売却価格の把握です。相場の把握によって、高すぎる値段をつけて買い手が見つからなくなる・安価で買い叩かれる、という両方のリスクを低減できます。
工場の売却相場を確認する方法の例は以下の通りです。
- 不動産会社のサイトや不動産ポータルサイトなどに掲載されている価格を調べる
- 過去の工場を売却した取引事例を参考にする
- 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報を掲載しているサイト）で情報を集める
- 不動産会社の査定を受ける
町工場の取引件数はそれほど多くない上、売買価格は立地・規模・状態などさまざまな要素によって左右されます。そのため、相場を把握するのが難しいケースもあるでしょう。売却相場が把握できないときは、不動産会社に査定を依頼して実際に工場を確認してもらうと確実です。
土壌汚染の有無を確認する
町工場を売却する前に土壌汚染の有無を必ず確認しましょう。
前提として、以下のいずれかに該当する場合は土壌汚染の調査が義務付けられています。
- 有害物質使用特定施設の使用を廃止したとき
- 一定規模以上の土地の形質の変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事等が認めるとき
- 土壌汚染により健康被害が生ずるおそれがあると都道府県知事等が認めるとき
引用：環境省｜土壌汚染対策法の概要 4
言い換えると、上記に該当しなければ土壌汚染調査は必須ではありません。しかし、土壌汚染の懸念がある土地を売却して後から土壌汚染が発覚した場合、契約不適合責任を問われる恐れがあります。
工場は土壌汚染のリスクが高い施設です。売却後のトラブルを防ぐためにも、土壌汚染の調査はできるだけ行いましょう。土壌汚染の調査費用は工場の敷地面積や調査内容にもよりますが、10万円〜80万円程度です。
工場の設備をメンテナンスする
町工場を解体して工場跡地として売却するのではなく、工場を残した状態で売却するのであれば、設備のメンテナンスは重要です。
工場内を良好な状態に保つことで市場価値が上がり、より好条件で売却できる可能性が高くなります。
ただし、特殊な機材や分解・廃棄が困難な機器が多く残っていると、逆に敬遠されてしまう恐れがあります。売却する工場の性質によっては、設備をメンテナンスして残すよりも、可能な限り処分する方が良い場合もあるため見極めが必要です。
財務状況を整理する
M&A・事業承継による売却をするのであれば、財務状況の整理も大切です。理由として以下の3つが挙げられます。
- 財務リスクが高い事業は企業などの買い手から敬遠されやすい
- 財務状況が整理されていないと、売買価格を決める「のれん代」の計算ができない
※のれん代：売買価格から純資産価額を差し引いた額。数字では表せない企業の無形資産ともいわれる - 計算が煩雑になりM&Aにかかる時間やコストが増える
M&Aや事業承継による売却を始める前に、最低でも以下の要素は解消しておきましょう。
- 仮払金や仮受金などの仮勘定
- 未回収のまま放置された売掛債権
- 未払い状態・返済遅延を起こしている負債
買い手の企業が懸念する問題を事前に解決しておくことが早期売却につながります。
売却する工場の強みを明確にする
一口に町工場といっても工場によって特徴や強みはさまざまです。そして、買い手側は自社の目的に合う魅力的な工場を買いたいと考えます。
そのため、売り出す町工場の魅力をアピールし、時には交渉の材料として活用するためにも、強みの把握は欠かせません。
町工場を売却する3つの方法
町工場を売却する方法として以下の3つが挙げられます。
- 不動産会社に仲介で売却する
- 不動産会社に買取で売却する
- M&A・事業承継で売却する
どの方法が最適であるかはケースによって異なるため、目的に合うやり方を選ぶことが大切です。それぞれの売却方法について詳しく解説します。
不動産会社に仲介で売却する
町工場を不動産仲介で売却するメリットは、不動産会社のネットワークを活用して幅広い層にアプローチできる点です。買い手探しから交渉、各種手続きまで幅広いサポートを受けられる点もメリットといえるでしょう。
仲介のデメリットとして、売却成立までに時間がかかる点が挙げられます。そもそも買い手が見つかるとも限らず、売り出し方やタイミングによっては長い期間売れ残ってしまうリスクもあります。
不動産会社に買取で売却する
不動産会社に買取してもらうメリットは、迅速に現金化ができる点です。買い手を探す必要がないため、不動産会社への依頼から売却成立、入金まで最短1カ月と売却期間が短く済みます。
買取のデメリットとして、仲介での売却やM&A・事業承継に比べて売却価格が安価な点です。また、町工場の買取を受け付けている不動産会社は少ないため、業者選び自体が難しいことも挙げられます。
M&A・事業承継で売却する
事業承継とは、事業を後継者に承継する手続き全般を意味する用語です。親族内承継、社内承継、第三者への承継すべてが含まれます。
M&AはMergers and Acquisitions（合併と買収）の略称です。名前のとおり会社や事業の合併・買収の総称を意味します。M&Aは事業承継の一種と考える方もいます。
事業承継による売却の場合、不動産として工場だけでなく、経営資源をまとめて売却できます。町工場で行なっていた事業をそのまま承継したい場合は、M&A・事業承継による売却が適しています。
町工場の売却に関するお問い合わせ町工場を高値で売るためのポイント
町工場の売却価格は少しの工夫と対策によって大きく変わることがあります。最後に町工場を高値で売却するために押さえるべきポイントを紹介します。
業種や需要に合わせてターゲットを絞る
町工場を解体せず売却するのであれば、業種や需要に合わせてターゲットを絞ることが大切です。
基本的に不動産売却では、幅広い層にアプローチするとよいでしょう。一方、町工場は事業で利益を出すことが前提であるため、事業内容によって工場に求める要素が大きく異なります。
ニーズの合わない層にアプローチしても売却につながる可能性は低く、時間やコストを無駄に浪費する恐れがあるでしょう。
反対に、町工場をすぐにでも活用したい同業者であれば、好条件で売却できる可能性があります。また、工場の特徴や価値・強みなども評価してもらえた場合、有利に交渉を進めやすくなります。
業種や需要に合わせてターゲットを絞り、買い手となり得る可能性が高い層に効率良くアプローチをすることが重要です。
経済状況や市場動向を確認する
経済状況や不動産の市場動向を確認し、必要に応じて価格や売却条件の変更を行う必要があります。
売却対象の工場に需要があり、売り手市場と判断できる状況であれば、多少高値でも売却できる可能性が高いからです。相場に合わせるのはもちろん、工場のもつ価値を適切に反映させるという意味でも、高値での売却を検討すべきでしょう。
反対に町工場の需要が低いと判断した場合など、希望価格よりも安く設定したほうが良いケースもあります。相場よりも高値に設定したために売れ残ってしまい、将来的に大幅な値下げを行う必要があるからです。
状況に合わせた適正価格を設定するためには、経済状況や市場動向の確認が必須です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
高値での売却を実現するために欠かせないこととして、複数の不動産会社への査定依頼が挙げられます。一社だけでは価格の比較や相場の把握ができず、安すぎるもしくは高すぎる、どちらのリスクも考えられます。
さらに、不動産会社によって得意分野はさまざまです。高値での売却を実現するためには、町工場の売却実績が豊富で、ノウハウを有する会社に依頼します。
複数の査定結果を比較すれば、担当者の知識や提案の多さなどの違いから、どの不動産会社が工場の売却を得意とするか判断できるでしょう。町工場の売却に強い不動産会社を見つけるためにも、複数社の比較は必須といえます。
売却を検討している方は、最初に不動産会社の査定を行い、最適な方法を見つけることから始めましょう。
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