抵当権のついた土地を売買しても問題ない？売却方法や抹消登記の手順を解説
抵当権付きの土地は売買できるのか、不安を感じる方もいるかもしれません。
基本的に売買は可能ですが、ローン残債がある場合や抵当権が未抹消の土地を売却する際は、正しい手順と注意点を理解しておくことが大切です。
手続きを誤ると、無用なトラブルや予期せぬ損失につながることもあります。抵当権の仕組みや売却の流れ、リスク回避のポイントをきちんと理解しましょう。
抵当権に関する基礎知識
土地など不動産の購入時にローンを利用する場合は、購入した不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権がついたままの不動産売買にはさまざまなリスクがあるため、不動産の売却前に抵当権を抹消するのが一般的です。
まずは抵当権の基本事項についてわかりやすく解説します。
抵当権とは？
抵当権とは住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に、購入する土地や家屋などに金融機関が設定する権利です。
債務者がローンを返済できなくなった時、債権者である金融機関は抵当権のついた不動産から債権の弁済を受けることが認められています。
ローンの返済が滞った場合、抵当権のついた不動産が競売に出され、売却価額がローンの支払いとしてあてられる仕組みです。
つまり、「抵当権を設定する」ということは、「不動産を担保とする」とも言い換えられます。
売却する場合は抵当権の抹消が必要
基本的に、不動産を売却する場合は抵当権の抹消が必要です。抵当権が残った状態で売却した場合、以下のような理由から買い手が見つからない恐れがあります。
- 買い手側にとっては、自分に非がなくても競売に出される可能性がある物件となり、購入リスクが高く感じる
- 金融機関が抵当権のついた物件に融資することはほとんどないため、金銭的に購入できる人が限られる
抵当権がついた不動産の売却はできますが、上記の理由から、不動産売却では売主側で抵当権を抹消するのが一般的です。
なお、抵当権は自然に消えるわけではなく、抹消手続きを行う必要があります。抵当権抹消登記の費用は不動産1つにつき1,000円です。土地と建物の両方に抵当権を設定している場合は2つ分とみなされるため、費用は合計2,000円になります。
抵当権の抹消は個人で行うことも可能です。ただし、登記手続きは複雑でわかりにくい部分もあるため、専門家である司法書士に依頼するケースも多いようです。
依頼内容やエリアによって異なりますが、司法書士に依頼した場合の手数料の相場は1〜2万円程度となります。
抵当権を抹消するときの手順
抵当権抹消登記の大まかな手順は以下の通りです。
- 金融機関から必要書類を受け取る
- 登記申請書を作成する
- 登録免許税額分の収入印紙を用意し、登記申請書とは別の白紙に貼付する
- 対象の不動産の所在地を管轄する法務局に、登記申請書および添付書類を提出する
- 法務局から登記完了証が交付される
1の金融機関から受け取るべき書類として以下の4つが挙げられます。
- 登記識別情報
- 登記原因証明情報
- 代理権限証明情報（委任状）
- 会社法人等番号を確認できる書類（上記の3つの書類で確認できる場合は不要）
抵当権抹消登記に必要な書類は、金融機関から一式まとめて届くのが一般的です。
ただし利用する金融機関や状況によっては特殊な手続きが必要な可能性もあるため、詳しくは利用している金融機関にご確認ください。
抵当権がついた土地でも売買は可能
土地の売却時には抵当権を抹消するのが一般的ではあるものの、抵当権がついたままでも土地の売買自体は可能です。
この章では、抵当権がついた土地を売買する方法について解説します。
抵当権がついた土地を売却する方法
抵当権がついた土地を売却する方法は3パターンに分けられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
ローンを完済してから売却する
最もシンプルなのは、ローンを完済してから土地を売却する方法です。
住宅ローンを完済すると抵当権を抹消する流れになります。そのため、抵当権がついた土地をそのまま売るのではなく、抵当権抹消後に売却します。
抵当権を外した状態で売却できるため、前述した買主のリスクは一切ありません。ただし売却前にまとまった資金を用意する必要があり、金銭的に大きな負担がかかります。
売却資金でローンを完済して抵当権を抹消する
抵当権がついたままで売却し、売却資金でローンを完済後に抵当権を抹消する方法です。同時決済と呼ばれることもあります。
同時決済の流れは以下のようになります。
- 土地の売却価格を調べ、売却によって得た資金でローンを完済できるか確認
- 売却資金と自己資金でローンの完済が可能であれば売却活動を開始
- 売買契約の成立後すぐに金融機関へローン残債の一括返済を申し込む
- 決済日に土地売却の代金を受け取り、ローンを完済
- 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行う
さまざまな手続きが必要に思えますが、実際は不動産会社が全体の調整や各種代行をするのが一般的です。
事前にまとまった資金を用意する必要がなく、抵当権に関する懸念も解消できる方法のため、多くの方が活用しています。
金融機関に相談して任意売却する
任意売却とは、金融機関の合意を得た上で、抵当権がついた状態の不動産を売却する方法です。
売却によって得られる資金だけでローンを完済できない場合は、不動産売却後も住宅ローンの返済が続きます。
前述したように、抵当権のついた土地は買い手にとってリスクが高い不動産です。そのため買い手が見つからない可能性が高く、スムーズな売却は難しいといえるでしょう。
ローンが払えないと競売にかけられる
住宅ローンが払えない状態が続き、任意売却も成立しない場合は、最終的に競売にかけられてしまいます。
不動産競売とは、債権者である金融機関が債務を履行するために、抵当権のついた不動産を強制的に売りに出すことです。あくまで目安ですが、通常の評価額に比べて競売は約30〜50％は割安になるといわれています。
抵当権がついた土地を購入する方法
抵当権がついた土地にはさまざまなリスクがあるため、購入を検討している土地に抵当権がついていないかの確認が必須です。
もし抵当権がついた土地を購入するのであれば以下の2点を確認しましょう。
- 売買契約成立後から引き渡しの間に抵当権の抹消ができるのか
- 抵当権の抹消ができない場合、ローン完済の目途は立っているのか、いつまでに完済できるのか
抵当権がついた土地はいつ競売にかけられてもおかしくありません。そのため、引き渡しまでに抵当権抹消登記が完了することが確実な場合を除き、抵当権がついた土地を購入するのは避けるべきといえます。
不動産に関するお問い合わせ抵当権がついた土地を売買するときの注意点
抵当権がついた状態での不動産売買は可能とはいえ、前述の通りさまざまなリスクを伴います。
この章では抵当権がついた土地を売買するときの注意点を紹介します。
抵当権の内容を正確に把握する
大前提として、まずは抵当権の内容を正確に把握しましょう。抵当権の有無や内容は、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。
売却価格でローンが完済できるか確認する
土地の売却によって得られる資金でローンを完済できるか、すなわち土地の引き渡しまでに抵当権を抹消できるかを確認しましょう。
先に述べたとおり、抵当権がついた土地はリスクが高く、買い手が見つからない恐れがあります。そのため、実際は売買成立後にローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡すのが一般的です。
売却価格がローン残債を下回り、自己資金を足しても完済できない場合は、引き渡し時までに抵当権を抹消できません。
そのため売却価格を調べ、土地売却によってローンを完済できるかの確認が必須です。
抵当権に関する内容を売買契約書に記載する
売買契約を締結する段階では抵当権がついたままの場合、抵当権に関する内容を記載する必要があります。
売買契約書に記載すべき事項として以下の2つが挙げられます。
- 売主の責任で抵当権を抹消する旨
- 「引き渡しまでに抵当権を抹消できない場合は契約を解除する」旨の一文
不動産売買において抵当権抹消は売主側が対応となるため、土地を購入する場合はきちんと認識のすり合わせをすることが大切です。
抵当権がついた土地の売却でも税金の支払いがある
抵当権がついた土地の売却でも、マンションなど他の不動産売却と同様に税金の支払いが必要です。
土地の売却で発生する税金や費用としては、以下の4つが挙げられます。
| 税金の種類 | 特徴 |
| 消費税 | 商品の売買や役務の提供に対して課せられる税金 土地売却に関連する以下の費用は消費税の課税対象です
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| 譲渡所得税 | 不動産など資産の売却によって発生した譲渡所得に課せられる税金 |
| 印紙税 | 契約書や領収書など、経済取引に関する文書の作成時に課せられる税金。土地の売買契約書も印紙税の課税対象 |
| 登録免許税 | 法務局での登記手続きなどで発生する税金。抵当権抹消登記でも登録免許税の納付が必要 |
ローン完済のために多額の資金を充てた結果、納税資金が足りなくなるといった事態が起こらないよう注意しましょう。
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