家の買い替えは難しい？方法・手順・注意点をわかりやすく解説

家の買い替えは、買い替え方法や手順、費用など確認すべきことが多く、悩む方も少なくありません。

買い先行、売り先行、同時進行という3つの方法には、それぞれメリットとデメリットがあり、ご自身の状況に合わせて選ぶことが重要です。

自宅の買い替えをスムーズに進めるために、最適な方法を選ぶポイントを具体的に解説します。

家を買い替える方法は3種類

もし、現在住んでいる家の買い替えを検討しているのなら、以下の3つの方法を抑えておきましょう。

• 買い先行
• 売り先行
• 買いと売りを同時進行

それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

買い先行

家を買い替える方法の1つ目は「買い先行」です。

買い先行とは、新居購入後に現在の住まいを売却する方法です。この方法では、仮住まいを必要とせず引っ越しが1回で済みます。

買い先行で家を買い換えた場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
①購入物件をじっくりと検討できる ②売却時期を柔軟に決められる	①売却に時間がかかると二重ローンとなる

二重ローンとなり支払い負担が大きくならないように、以下の対策を行うとリスクが抑えられます。

• つなぎ融資　：売却前の一時的な資金調達手段
• 買い替え特約：売却できなかったときに新居の契約を解除できる仕組み

買い先行の場合でも、最初に現在の家の査定を不動産会社に依頼し、新居購入の予算を確保しましょう。

売り先行

家を買い替える方法の2つ目は「売り先行」です。

売り先行は現住居を先に売却し、売却で得たお金をもとに新居を購入する方法です。

この方法では、住宅ローンを完済した状態で新居を探せるため、売却金額と購入金額を考慮すれば二重ローンが発生しません。

そのため、二重ローンを避けたい人や、資金に余裕がない人に適した方法です。

売り先行の買い替えでは、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット	デメリット
①売却代金を購入資金に充てやすい ②二重ローンを避けられる	①仮住まいが必要になる可能性がある ②新居を急いで決める必要がある

「引渡し猶予特約」を利用すると、仮住まいの手間やコストを減らせます。引渡し猶予特約とは、売却後も一定期間は旧居に住み続けられる契約のことです。

買いと売りを同時進行する

家を買い替える方法の3つ目は「買いと売りを同時進行する方法」です。

買いと売りの同時進行は現住居の売却を進めつつ、新居の購入も進める方法です。

この方法では、売却と購入のタイミングがぴったり合えば、仮住まいが不要なので、引っ越しも一度で済みます。

買いと売りを同時進行する方法のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
①仮住まいが不要 ②引っ越しが一度で済む	①売却と購入のタイミング調整が難しい ②双方にずれが生じるとトラブルの元になる

買いと売りを同時進行する方法は、不動産会社と密に連携できる人に向いています。

家を買い替えるときの基本的な手順

次に、3つの家の買い替え方法について、具体的な手順を紹介していきます。

買い先行で買い替える場合

買い先行は、先に新しい住まいを購入してから現在の住まいを売却する方法です。

具体的には以下の4ステップで進めていきます。

【買い先行の主な流れ】

1. 資金計画を立てる
2. 新居を探して契約
3. 新居へ引っ越し
4. 現住まいを査定して売却

買い先行であっても、最初に現在の家の売却額を査定しましょう。そうすることで、新居の購入に充てられる予算を算出でき、資金計画を立てやすくなります。

予算をもとに新居を探して購入し、引っ越しをします。引っ越しが完了したら旧住居の売却を進めてください。

買い先行の注意点としては、一度査定してもらった金額が変動する可能性があることです。不動産は時間の経過により価値が下がる傾向にあるため、査定よりも多少低くなる場合があることを覚えておきましょう。

売り先行で買い替える場合

売り先行は、現在の住まいを先に売却してから、新しい住まいを購入する方法です。具体的には以下の4ステップで進めていきます。

【売り先行の主な流れ】

1. 現住まいを査定して売却を開始
2. 買主が見つかり次第、売却契約を締結
3. 売却代金をもとに新居を探して購入
4. 新居に引っ越して引き渡し完了

売り先行では、自宅を査定してもらい新居にどれだけお金を使えるかを算出し、現実的な資金計画を立てていきます。

自宅の売却活動を先に行うため、購入後の資金不足や二重ローンの心配が少ない点もメリットです。

一方、売却から新居購入まで時間がかかると、仮住まいが必要になる可能性があります。

買いと売りを同時進行で行う場合

買いと売りを同時進行する方法は、現在の家の売却と新居の購入を並行して進めるやり方です。スムーズにいけば、仮住まいを利用せずに1回の引っ越しで完了します。

【同時進行の主な流れ】

1. 現住まいの査定を行い、資金計画を立てる
2. 売却活動と新居探しを同時にスタート
3. 売買契約のタイミングを不動産会社と調整
4. 引き渡しと入居をできるだけ同時に行う

この方法の最大の課題は、売却と購入のタイミングを合わせることです。売却時期と購入時期がズレると、仮住まいが必要になり同時進行の利点が失われてしまいます。

リスクを減らすためには、「買い替え特約」や「引渡し猶予特約」など、スケジュールのズレを修正できる契約内容を盛り込むのが効果的です。

同時進行は、売買のタイミングをうまくコントロールできる人向けの方法です。不動産会社のサポートを受けながら、計画的に進めていきましょう。

家の買い替えにかかる諸費用と税金

家を買い替える際は、売却・購入それぞれで費用と税金が発生します。

主な諸費用と税金の内訳は以下の通りです。

費用の種類	内容	目安金額
仲介手数料	売却と購入の各取引で発生	売却費用×3%+6万円+税
登記費用	所有権移転・抵当権抹消	数万～10万円
仮住まい費用	家賃＋引っ越し代	15万〜30万円/月
引っ越し費用	仮住まいと購入物件への最大2階の引っ越し費用	単身世帯：10万〜 ファミリー世帯：20万円前後
譲渡所得税	売却益が出た場合に課税（控除あり）	課税譲渡所得金額：譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）
購入時の諸費用	不動産取得税、登録免許税、印紙税など	不動産取得税：固定資産税評価額 × 税率3%（住宅の場合） 登録免許税：5万〜15万円程度 印紙税：5,000円〜3万円

費用の目安としては、購入価格の7〜10%ほどが諸費用としてかかります。譲渡所得税や不動産所得税は控除を活用することで、費用負担を抑えることが可能です。

また、仮住まいの費用には上記の費用のほか、家具の保管料や生活費なども含まれるため、余裕を持って予算を用意することが重要です。

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家の買い替えで失敗しないための注意点

最後に、家の買い替えで失敗しないための方法を4つご紹介します。

• 家の売却相場を事前に確認する
• 買い替えの期間を長めに設定する
• 二重ローンにならないようにする
• ローン完済が厳しいときは任意売却を検討する

家の売却相場を事前に確認する

家の買い替えで失敗しないための注意点1つ目は、「家の売却相場を事前に確認する」ことです。

自宅の売却相場を把握せず、近隣にある物件よりも高値で設定してしまうと、なかなか買い手が見つからず売却期間が長引くことがあります。一方で、相場よりも安値で価格を設定すると損してしまいます。

適正な価格で自宅を売却するためには、以下の方法で相場を確認しておきましょう。

• 近隣にある物件の取引価格を調査する
• 不動産会社の査定サービスを利用する
• ポータルサイトで売り出し価格を調べる

適正価格で売り出すことで、スムーズに売却できるだけでなく利益も得られるでしょう。

買い替えの期間を長めに設定する

家の買い替えで失敗しないための注意点2つ目は、「買い替えの期間を長めに設定する」ことです。

買い替えの期間に余裕を持つことで、条件に合った買い手や新居を探しやすくなり、仮住まいの費用や手間を抑えることができるからです。

一方、買い替えの期間に余裕がないと以下のような問題が発生する可能性があります。

• 売却がうまく進まず長期化してしまう
• 希望物件が見つからず新居の購入が進まない

一般的には、家の買い替えには1年程度の期間を見込むと良いとされています。

できるだけ二重ローンにならないようにする

家の買い替えで失敗しないための注意点3つ目は、「二重ローンにならないようにする」ことです。

買い替えの際に新居と旧居のローンの支払いが同時に発生する「二重ローン」に陥ると、家計に大きな負担をかける可能性があるからです。

二重ローンを避けるための対策は以下の通りです。

• 売り先行で進める
• つなぎ融資を利用する
• 買い替え特約を利用する
• 住み替えローンで返済を一本化する

住み替えローンでは、既存の住宅ローン残債と新居の購入費用を一緒に借入できるため、家の買い替えを希望する方にとっても便利な住宅ローンです。

上記でご紹介した方法を活用して、二重ローンとならないように注意しましょう。

ローン完済が厳しいときは任意売却を検討する

家の買い替えで失敗しないための注意点4つ目は、「ローン完済が厳しいときは任意売却を検討する」ことです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、金融機関の承認を得て不動産を売却し、残債を返済する方法です。

	通常の売却方法	任意売却
ローンの残債がある	売却不可	市場価格で売却可
ローン残債の支払い	売却できないため対応不可	分割返済

通常の売却方法では、ローンの残債があると基本的に売却はできません。しかし、任意売却であれば、金融機関や連帯保証人の同意を得ることで売却が可能となります。

一般的に、競売よりも任意売却の方が高値で不動産を売却できるといわれています。ただし、手続きが複雑になったり、住宅ローン返済の延滞により信用情報に傷がついたりする可能性があるため、対応には注意が必要です。

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